Разделение земельного участка на два
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разделение земельного участка на два». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ситуации, когда земельными наделами с расположенными на них частными домами владеет несколько лиц — далеко не редкость. Возникновение общей собственности на землю может быть обусловлено законным режимом имущества супругов, наследованием, дарением (покупкой) доли (долей) в праве собственности.
Можно ли разделить земельный участок с домом — требования к возникающим после разделения участкам
В силу различных обстоятельств совместное владение общей землей становится затруднительным, в связи с чем и возникает желание ее разделить.
Однако при этом у некоторых ее владельцев встает вопрос о возможности осуществления такого раздела.
Земля, как особый вид имущества, регулируется нормами различных законов, в том числе, гражданского (ГК РФ) и земельного кодексов (ЗК РФ). Положениями ГК РФ (ст. 252, 254) предусматривается право сособственников земельных участков осуществлять их раздел. Статьей 11.4 ЗК РФ также допускается раздел земли.
Комментарии к ст. 11.4 ЗК РФ
1. Пункт 1 разъясняет, что, по мнению законодателя, следует понимать под разделом земельного участка. При этом момент прекращения существования земельного участка как объекта прав в связи с его разделом следует связывать с положениями п. 2 ст. 11.2 настоящего Кодекса.
2 — 3. Нормы п. п. 2 и 3 настоящей статьи имеют важное значения для решения вопроса соотношения прав на ранее существовавшие и возникшие в связи с разделом земельные участки. Обратим внимание при этом, что в случае раздела земельного участка, находящегося в собственности одного лица, законодатель определяет, что у него возникает право на вновь образованные земельные участки, тогда как при разделе земельных участков, находящихся в общей собственности, это право за сособственниками сохраняется. Заметим, что с правовой точки зрения между «возникновением» и «сохранением» прав имеется разница. Она заключается в отношении этих правовых сущностей к тому праву, которое существовало до определенных юридически значимых действий. Так, если мы говорим о возникновении права, мы подразумеваем, что право, имевшееся у лица ранее, прекратилось. Если же мы говорим о сохранении права, то сам собой напрашивается вывод о том, что нет речи о прекращении ранее существовавшего права. Если учесть, что право собственности — это совокупность определенных правомочий и обязательств собственника, причем не только принадлежащих ему по закону, но и таких, которые возникли и существуют в процессе реализации владения, пользования и распоряжения (например, ипотечные обязательства, обязательства по выплате налогов и т.п.), то категория «сохранение» права (в отличие от его «возникновения») дает основания считать, что все эти правомочия и обязательства также сохраняются. Думается, что в комментируемых пунктах законодатель все же не намеревался поставить индивидуального собственника и лиц, обладающих общей собственностью, в разные правовые условия. Это согласуется и с положениями п. 6 ст. 11.8, определяющей отдельные нормы о возникновении и сохранении прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.
Сам смысл и цели действий по разделу земельного участка (как и иных действий по образованию участков) направлены на изменение земельного участка как материального объекта прав, а не на категорическое изменение самих прав на земельные участки. Поэтому при толковании данной статьи, как и других статей этой главы, регулирующих сходные отношения, следует исходить из того, что право собственности на вновь образуемые земельные участки сохраняется у собственников вне зависимости от того, в общей или индивидуальной собственности находился прежний участок. Право собственности переходит на образованные участки без ущерба для себя.
4. Норму п. 4 можно считать определенной новеллой действующего законодательства, поскольку она предполагает, как можно понять из текста, конструкцию «участок в участке». Новеллой является и понятие измененного земельного участка, часто используемое в данной главе. Правовое значение категории «измененный земельный участок» заключается в том, что не всякое изменение границ должно считаться основанием прекращения земельного участка и возникновения нового. С правоприменительной точки зрения введение новой категории «измененный участок» может иметь будущее. Имевшееся ранее излишне прямолинейное понимание действий по изменению границ участка порождало большое количество проблем.
5. Образование новых земельных участков при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства является одним из последних действий по комплексному освоению, когда основные объекты недвижимости уже построены и необходимо определить, какие земельные участки должны возникнуть взамен предоставленного для этих целей. Образование земельных участков в этом случае заключается в разделе земельного участка, предоставленного для комплексного освоения.
Условия комплексного освоения земельного участка требуют от арендатора проведения землеустроительных работ по:
1) размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка на основании документов планировки территории, в том числе образованию земельных участков, предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность, необходимых для использования объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения);
2) определению границ земель общего пользования;
3) вынесению на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещение кабельных и иных линейных сооружений, установление сервитутов, др.).
Как разделить земельный участок на два участка по соглашению сторон
Для раздела необходимо:
- договориться с сособственниками о межевании участка и установлении его окончательных границ;
- воспользоваться услугами кадастрового инженера и оформить межевое дело, предусматривающее формирование двух объектов недвижимости.
- подписать соглашение, и, при необходимости оформить его у нотариуса.
Межевание проводится в присутствии собственников объекта, их представителей, а также соседей смежных участков. По завершению формированию границ и при отсутствии спора их определении кадастровый инженер устанавливает межевые знаки и готовит техническую документацию.
На основании межевого дела стороны подписывают соглашение о разделе земельного участка.
В нем указывают:
- дату оформления сделки;
- сведения о сторонах соглашения, их паспортные данные и другие идентифицирующие сведения;
- подробное описание раздела – указание границ сформированных участков, целей их использования, фактического местонахождения.
- порядок разделения и передачи сформированных земельных участков.
В межевом деле не указывается адрес объектов землепользования, а обозначается место их фактического нахождения. Для получения адреса потребуется обратиться в землеустроительный отдел местной администрации с заявлением о присвоении адреса земельного участка. К заявлению прилагаются копия межевого дела, соглашения или судебного решения о разделе участков.
Что такое выдел земельного участка
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.
Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.
Рекомендуем ознакомиться:
Как разделить участок земли и какой минимальный размер части участка по закону
Однако суд не гарантирует решение спора, хотя и может установить доли каждого из собственника в принудительном порядке. Но даже это не означает удовлетворение требований каждой из сторон. Суд всего лишь установит компромисс между сторонами.
Чтобы положить конец спорам, нужно осуществить выдел доли каждого собственника в натуре. Это означает, что части каждого из собственников в доме будут друг от друга отграничены и помещений общего пользования не будет.
Этапы раздела участка
Процедура раздела участка включает ряд этапов:
- Заключение договора с организацией, имеющей лицензию на проведение межевания земли (определение границ участка).
- Получение согласия других собственников на проведение межевания.
- Получение постановления суда (при отсутствии возможности достижения договоренности между собственниками).
- Предоставление кадастровому инженеру организации правоустанавливающих документов.
- Установление инженером границ участка. Установление границ должно производиться в присутствии собственников, либо их представителей, имеющих доверенность. Инженер установит границу раздела участка и границы двух новых образуемых участков. Границы закрепятся специальными знаками. Также, специалист определит площадь исходной земли и двух новых участков. По результатам работы будут составлены чертежи границ и сформировано межевое дело (акт установления границ, чертеж, ведомость вычисления площади).
- Присвоение адресов двум образовавшимся участкам. Для этого нужно написать заявление в органе архитектуры и градостроения, приложив к нему соответствующие документы (межевое дело, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт на исходный участок, мирное соглашение или постановление суда).
- Постановка двух новых участков на кадастровый учет. Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением, паспортом, межевым делом, постановлением о присвоении адреса. Заявление можно подать не только лично, но и по почте, через портал государственных услуг, в МФЦ. Органы кадастрового учета в течение 10 дней с момента получения заявления должны поставить новые участки на учет. Затем гражданам выдаются паспорта на образовавшиеся земельные участки.
Судебная практика раздела земельных участков достаточно обширна, но чаще всего встречаются иски о разделе земли между супругами после развода и исковые требования о разделе земельного участка, полученного в наследство двумя наследополучателями. Рассмотрим каждый их них на примерах.
Пример 1
Супруги Наталья и Иван Л. В период брака купили жилой дом с участком земли размером 15 соток, предназначенным для ИЖС. После развода каждый из супругов хотел остаться проживать в доме и пользоваться земельным наделом, и, если дом они смогли разделить, оборудовав два отдельных входа, то с разделом земли зашли в тупик. Каждый из них хотел использовать более плодородный участок возле дома, предлагаю оппоненту забрать дальний участок, который до конца не был облагорожен.
После долгих споров Наталья подала исковое заявление в суд с требованием разделить ЗУ, находящийся в совместной собственности супругов, при этом она предлагала отдать ей более «лакомый» кусок земли, но меньший по площади, а супругу передать залежную землю «на задворках».
Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, принял решение: разделить земельный участок, принадлежащий Наталье и Ивану Л. на правах долевой собственности в равных долях поровну, по 7,5 соток каждому, передав бывшим супругам по половине разработанного и половине целинного участков земли.
Пример 2
Два брата Николай и Алексей К. получили в наследство от отца участок земли под ИЖС площадью 6 соток и недостроенным домом. При этом Николай предлагал брату достроить дом для совместного использования его в дальнейшем под дачу. Алексей же предлагал продать землю вместе с недостроем и разделить вырученные средства, так как реальному разделу участок не подлежит ввиду его малой площади.
Для реализации задуманного Алексей подал исковое заявление в суд с требованием о продаже ЗУ и последующем разделе денежных средств поровну между ним и братом.
В судебном заседании Николай категорически отказался продавать недвижимость, мотивируя это тем, что земля и недостроенный дом – все, что осталось им в память об отце. Но Алексей был непреклонен.
Судья предложил братьям следующий вариант раздела: земельный участок и строение остаются в единоличной собственности Николая, который, в свою очередь, выплачивает Алексею половину стоимости дома и земли под ним. Братья согласились на такой вариант раздела и подписали мировое соглашение.
Все спорные вопросы по земельным наделам решаются на основании Земельного Кодекса Российской Федерации. Что касается деления участка по долям, то эта процедура обозначена в статьях 11.2 и 11.4.
А вот определение размеров этих долевых наделов, здесь имеется в виду максимальный параметр и минимальный, за это отвечает Градостроительный Кодекс. На основании этих двух законодательных актов производится межевание земли. Этот процесс доверяют так называемому кадастровому инженеру. Это не обязательно чиновник. Сегодня многие компании предлагают эти услуги за определенную плату. Главное, чтобы у этих компаний была лицензия на проведение данного типа работ.
Внимание! С компанией дольщики участка заключают договор, в котором указываются сроки проведения межевания, цена предоставляемых услуг и сроки определения границ новых участков.
Раздел участка на два собственника между супругами
Согласно семейному законодательству, супруги имеет право ставить вопрос о разделе своего имущества, приобретенного в браке. При этом, делить имущество можно как после расторжения брака, так и в браке.
Порядков раздела законом предусмотрено несколько:
- Добровольный. Если вопрос о разделе решается в браке, то можно заключить брачный договор или соглашение о разделе у нотариуса. Если брак уже расторгнут, то можно заключить только лишь соглашение.
- Судебный. Он актуален для тех ситуаций, когда между супругами или бывшими супругами возникает конфликт, и они не могут договориться друг с другом.
Отметим, что семейное законодательство устанавливает принцип равенства супружеских долей в общем имуществе. Но возможно и отступление от этого принципа. Таким правом наделен суд.
Раздел двухквартирного дома или таунхауса
Казалось бы, что проще, чем разделить двухквартирный дом или таунхаус? Ведь границы уже заранее определены, каждый из собственников имеет свой вход и раздельно оплачивает коммунальные услуги. Однако не всё так просто.
По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.
Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу. К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.
С другой стороны, возникновения споров не предполагается, ведь каждый совладелец изначально знал границы своей собственности.
Самым проблематичным моментом может стать раздел дворового участка. Обычно в таунхаусах участки предполагаются общими и границы их не определены. Однако вряд ли люди пожелают жить в общих дворах. И зачастую споров не избежать.
О сроках и месте регистрации права собственности
Право собственности фиксируется в Росреестре. Заинтересованному гражданину надо обратиться с заявкой на регистрацию. К заявлению прилагается вышеперечисленный список документации. На рассмотрение заявки отводится восемнадцать суток. За это время ответственные должностные лица проводят анализ всех предоставленных хозяином данных. После детального изучения принято выносить решение о возможности внести сведения об участке земли в полный реестр.
Владельцу выдают выписку из ЕГРП относительно обновлённых территориальных зон.
Напомним, что разделение земли — это её деление на 2 и более самостоятельных участка, которые имеют свою юридическую самостоятельность. Всё дело проходит по обоюдному соглашению собственников, или по результатам решения суда.
При разделе обязательно стоит помнить о некоторых моментах:
- Вся процедура строго контролируется Земельным кодексом.
- Разделение проходит при согласии соседей или после судебного постановления.
- Перед началом раздела обязательно проводят межевание.
- Межевание сможет осуществить фирма, которая заблаговременно оформила все лицензии.
- После процедуры межевания участки получают обновлённые почтовые адреса.
- После обновлённого адреса землю ставят на кадастровый учет.
- Заявление по регистрации прав собственника подают в Росреестр, к нему прилагают необходимые документы.
- Допустимое время на принятие решения о постановке на учет — восемнадцать суток!
Раздел участка мирным путем
Если между владельцами земельного участка достигнута договоренность относительного раздела земли на две части, то им нужно лишь составить мирное соглашение и оформить его нотариально.
После того, как орган местной власти издаст постановление о разделе общей земли на два самостоятельных участка, собственникам останется произвести процедуру раздела, поставить участки на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.
В соглашении о разделе земли собственники должны указать следующую информацию:
- Свои персональные данные (анкетные и паспортные, контактные).
- Адрес, по которому располагается участок.
- Кадастровый номер.
- Письменное согласие всех собственников на раздел земли.
- Описание способа деления участка.
- Способы оплаты необходимых расходов сторон.
Исковое заявление о разделе земельного участка между собственниками
Ходатайство о разделе надела земли подавайте по месту расположения оспариваемого участка. Судебная инстанция определяется исходя из размера стоимости земельного участка. В случае если стоимость земли менее 50 тысяч рублей, то дело будет передано на рассмотрение мировому судье. При иных обстоятельства (стоимость земли более 50 тысяч рублей) рассмотрением дела займется районный суд.
В иске в обязательном порядке укажите следующую информацию:
- месторасположение земельного участка;
- обстоятельства спорного вопроса (аргументы обеих сторон);
- контактную информацию и паспортные данные сторон спора;
- обстоятельства, при которых заявителем был соблюден обязательный порядок досудебного урегулирования конфликта;
- список прилагающихся к исковому заявлению документов (наименование, реквизиты и количество страниц).
Если составление и направление документов вы доверили вашему представителю, то его полномочия должны быть надлежащим образом удостоверены (необходимо наличие нотариальной доверенности).
Как разделить земельный участок на две части, если второй собственник против?
О разделе земельного участка читайте тут.
Сроки и стоимость оформления межевого плана
Межевой план – это нормативный технологический документ, который является частью межевого дела. Оно, в свою очередь, образуется и оформляется кадастровыми инженерами, согласно итогам процедуры межевания, учитывая сведения кадастрового плана и выписки на конкретный земельный участок.
По общим правилам, документ действует до тех пор, пока действуют определённые в нем границы земельной площадки. Другими словами, когда у площадки сохраняется площадь, а также отсутствуют конфликтные вопросы о необходимости ограничения территории участка.
В районе таких городов, как Москва и Санкт-Петербург, цены стартуют с отметки в 30 000 рублей. Ценник повышается, в зависимости от размеров участка, рельефа поверхности, погодных условий и сезона.
Правила, принципы и этапы раздела земельного участка
Любой земельный участок сельхозназначения, находящийся в пользовании, может являться делимым либо неделимым, так как у каждого могут иметься свои нюансы, виды и особенности.
Данные о том, возможно ли оформление раздела того или иного единого участка, как правило, содержатся в его ранее зарегистрированном градостроительном плане, составление и получение которого является обязательным.
Главным правилом раздела участка, помимо установленных законом нормативов по размерам, является и необходимость прохождения государственного учета на образовавшиеся участки и их виды, после их выдела, осуществленного и учтенного ранее.
Одним из главных принципов раздела участка является то, что прежний участок должен прекратить свое существование после выдела новых в реальном времени. При этом право собственника ранее существовавшего участка сохраняется в отношении новых участков, полученных в результате выдела.
Если ранее существовавший участок находился в общей долевой собственности, например, совместно нажитого имущества супругами, участники вправе оформить договор, установив особые условия, требования и принципы перехода прав долевой собственности. Договор подлежит обязательной регистрации, иначе может быть выдан отказ.
Законом РФ предусмотрено несколько этапов раздела земли и выдела из нее новых участков.
Первым этапом является получение согласия от других владельцев, если участок находится в совместно долевой собственности. Их отказ делает невозможной дальнейшую процедуру раздела.