07.10.2023

Кто такой созаемщик по ипотеке и зачем он нужен

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто такой созаемщик по ипотеке и зачем он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

2. Преимущества и недостатки

3. Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия

4. Созаемщик и поручитель по ипотеке: отличия

5. Требования к дополнительным заемщикам

6. Какие документы от поручителя и созаемщика необходимо предоставить в банк для ипотеки?

7. Как перестать быть созаемщиком

8. Разница между созаемщиком и поручителем/ Investbag

Созаемщик — это третье лицо в договоре кредитования, которое наравне с титульным заемщиком исполняет обязательства сделки и имеет те же права на недвижимость. Как показывает практика, чаще его подключают к ипотеке, оформленной на длительный срок, или при высоких финансовых нагрузках кредитополучателя. Смысл привлечения одного или нескольких созаемщиков заключается в смягчении долгового бремени. Банк старается снизить нагрузку на клиентов и минимизировать риски невыполнения ими обязательств. Поэтому, если прописанные в договоре условия непосильны для заемщика, к сделке привлекается дополнительное лицо.

Ответственность

У созаемщика один вид ответственности — солидарная, а у поручителя может быть и солидарная, и субсидиарная. Созаемщик обязан платить по кредиту в равной мере с заемщиком. Поручитель выплачивает кредит, только если заемщик полностью неплатежеспособен.

Право собственности на предмет кредита

Поручитель не имеет права распоряжаться имуществом, полученным в кредит, а созаемщик является лицом, полноценно владеющим имуществом или его долей. Поручитель не сможет компенсировать собственные затраты в том случае, если долг придется выплачивать ему.

Права и обязанности

Созаемщик — полноценный участник кредитного договора наравне с заемщиком, который имеет право получать и распоряжаться объектом или заемными средствами, а у поручителя прав нет, только обязанности — платить за кредитополучателя, если он этого сделать не в состоянии.

Ответственность

Право собственности на предмет кредита

Права и обязанности

Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:

1. Поиск лучших предложений по ипотеке.

2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,

3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:

анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
документ, подтверждающий личность (паспорт);
справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
СНИЛС;
дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.

Преимущества и недостатки

Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:

Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.

К недостаткам такой ипотеки можно отнести:

Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.

Поручителем называют гражданина, который готов взять на себя ответственность за погашение кредита, если заемщик не сможет выполнять обязательства: потеряет трудоспособность, заболеет или просто начнет скрываться от банка.

Стать поручителем способен каждый совершеннолетний россиянин, у которого есть официальное место работы и стабильный доход (его придется подтвердить соответствующей справкой). Если клиент будет вовремя вносить платежи по графику, поручительство не доставит хлопот. А вот в случае просрочек, накопившихся пеней и штрафов банк будет вынужден обратиться к поручителю и потребовать с него уплаты долга.

По закону поручителем может стать и физическое, и юридическое лицо. За свою помощь поручитель ничего не получает: вознаграждения не предусмотрено. Прав на заемные средства у поручителя тоже нет. Соглашаться или нет — каждый решает сам.

Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия

Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.

Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.

Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.

Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.

Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.

Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.

Пpи этoм пopyчитeль, в oтличиe oт coзaeмщикa, нe имeeт пpaвa нa пoлyчeниe дoли в кyплeннoй квapтиpe, oднaкo мoжeт дoбитьcя тaкoгo выдeлa в cyдeбнoм пopядкe. Taким oбpaзoм, coзaeмщик мoжeт нe дeлaть выплaт бaнкy, нo пpи этoм быть coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecли eгo изнaчaльнo нaдeлили пpaвoм coбcтвeннocти, a пopyчитeль нaпpoтив – нe бyдeт oблaдaть coбcтвeннocтью нa ипoтeчнoe жильe, нo вoзмoжнo бyдeт выплaчивaть дoлг.

Созаемщик и поручитель по ипотеке: отличия

Чем созаемщик отличается от поручителя по ипотеке? Первый – это лицо, которое несет равную ответственность перед банком и претендует на получение заложенного имущества, а второй – это гражданин или организация, которая гарантирует исполнение обязательств заемщиком. Последний претендует на залог только в том случае, если оплатит долг вместо основного субъекта по соглашению об ипотеке, в пропорциональном уплаченной части объеме.

Сравниваемый параметр	Созаемщик по договору ипотеки	Поручитель по ипотеке
Договор	Подписывает ипотечный договор вместе с основным заемщиком (субъекты – титульные заемщик, созаемщик, кредитная организация)	Подписывает договор поручения, подготовленный дополнительно к ипотечному соглашению. Его субъекты – поручитель и кредитор
Основные обязанности	Наделен теми же правами и обязанностями, что и основной заемщик	Поручается выплатить долг в случае невыполнения обязательств заемщиком
Кто вносит ежемесячные платежи	Вносить ежемесячные платежи вместе с титульным заемщиком	Гарантирует исполнение обязательств заемщиком, а если последний не вносит платежи, поручитель оплачивает долг вместо него
Право на получение имущества (предмета залога)	Имеет	По умолчанию не имеет, но может претендовать на часть, если исполнит обязательства вместо заемщика
Кто может выступать	Физические лица	Физические и юридические лица

Требования к дополнительным заемщикам

Созаемщик по ипотеке, например в Сбербанке, может стать как родственник, так и друг. Но на практике близкие друзья крайне редко соглашаются отвечать за чужой ипотечный кредит, даже с учетом того, что первоочередное право на получение недвижимости в собственность может перейти к дополнительному заемщику в случае, если основной заемщик вдруг перестанет выплачивать ипотеку.

У банков могут быть различные требования к участникам сделки. Созаемщиком по ипотеке имеет право быть человек, который подходит по следующим основным параметрам:

возраст от 18 лет (желательно трудоспособный возраст от 21 до 55 лет);
наличие гражданства РФ;
стаж работы от полугода или от года на последнем месте;
платежеспособность (размер ипотечного платежа не может превышать 40% от среднемесячного дохода);
хорошая кредитная история.

Итак, сравнив, чем отличается созаемщик от поручителя по ипотеке, можно определить ряд принципиальных отличий:

доходы созаемщиков суммируются между собой, что увеличивает размер ипотеки, который банк готов предоставить. Поручительство не влияет на итоговый размер выдаваемого кредита;
все созаемщики подписывают кредитный договор и имеют равные права и обязанности. Они могут быть совладельцами приобретенной недвижимости. Поручитель после выплаты займа не имеет никаких прав на приобретенный объект. Понесенные затраты поручитель может истребовать от должника, но только в судебном порядке;
созаемщики обязаны выплачивать суммы по займу согласно договору. В случае же поручительства, как правило, заём выплачивает заемщик, а если он оказывается неплатежеспособным, то поручитель должен исполнить обязательства.

Какие документы от поручителя и созаемщика необходимо предоставить в банк для ипотеки?

Список необходимой документации — такой же, как и для самого заемщика:

Документы, подтверждающие личность.
Документ, подтверждающий временную регистрацию, если постоянной нет.
Документы о полученном образовании.
Документация о семейном положении (брачное свидетельство, метрики детей).
Справка, где отражается состав семьи.
Справка о состоянии здоровья.
Полный пакет документов, где подтверждается наличие дохода и его размер.
Документация от той компании, в которой заемщик или поручитель владеет акциями, долями или паями.
Информация о владении активами (недвижимое имущество, автомобиль, яхта, банковские счета, ценные бумаги).
Подтверждение имеющейся кредитной истории в аспекте выполнения кредитных обязательств.

Отличия созаёмщиков и поручителя по кредиту

Когда вместо одного заёмщика участвует несколько созаёмщиков, то кредитное учреждение рассматривает их совокупные доходы, и соответственно, может выделить для кредитования более крупную сумму, нежели одному человеку. Таким образом, привлечение созаёмщика может существенно повысить порог кредитования, это особенно ценно, когда необходима крупная сумма денег.
Каждый созаёмщик должен быть готов отвечать своими денежными средствами лишь за часть кредитной суммы. Поручитель обязан в случае отказа по выплате кредита погасить всю сумму один, то есть, к платёжеспособности поручителя предъявляются более высокие требования, нежели к платёжеспособности созаёмщика.
Разница между созаёмщиком и поручителем также в отношении к собственности, полученной в результате использования заёмных средств. В рамках договора кредитования все созаёмщики, неся одинаковую солидарную ответственность за выплату кредита, являются также совладельцами приобретённой собственности, например, объекта недвижимости, купленного в ипотеку. Поручитель же, обременённый договором поручительства, обязан только лишь погасить сумму кредита в случае, если созаёмщики отказались это сделать. Прав на образовавшуюся собственность он автоматически не приобретает. Он может лишь истребовать эту собственность как компенсацию своих убытков, но только через суд.
Созаёмщик обязан производить выплаты по кредиту автоматически при возникновении задержек со стороны основного заёмщика, это прописано в договоре кредитования. Если необходимо привлечь поручителя к погашению долга, то это можно сделать только по решению суда. То есть, порядок выполнения кредитных обязательств таков: займ выплачивается заёмщиком, в случае отказа заёмщика кредит начинают выплачивать созаёмщики, а в случае отказа созаёмщиков — поручитель после вынесения соответствующего решения суда.

Резюмируя, можно сказать, что созаёмщики и поручитель отвечают за сумму, взятую заёмщиком. Максимальный размер кредита рассчитывается, исходя из размеров доходов созаёмщиков, но не поручителя. Заёмщик и созаёмщики связаны единым кредитным договором, а поручитель — отдельным договором поручительства. В случае неплатёжеспособности заёмщика кредитные выплаты начинает делать сначала созаёмщик, а если это невозможно, то поручитель, но только после решения суда. Поручитель выплачивает тело кредита плюс проценты по займу плюс издержки от взыскания долга.

Как перестать быть созаемщиком

Прекращение обязательств созаемщика — достаточно проблематичное внесение изменений в действующий кредитный договор. Банки, как правило, всячески препятствуют такому изменению. Причиной этого является уменьшение уровня платежеспособности основного заемщика, кредитная нагрузка которого возрастает.

Обязательства созаемщика прекращаются одновременно с прекращением кредитного соглашения. Это наиболее безболезненный для всех сторон договора вариант. В иных случаях подобные изменения возможны только с одобрения кредитной организации, которая в 99% случаев отказывает в исключении созаемщика из договора. У последнего остается несколько вариантов:

Доказать свою неплатежеспособность — посредством возбуждения процедуры банкротства физического лица.
Договориться с заемщиком и банком о смене созаемщика по договору.
Выделить свои обязательства в отдельный кредитный договор.
Решить вопрос через суд.
Погасить определенную долю обязательств, которая рассчитывается банком в отношении созаемщика при нормальном исполнении обязательств.

У кредитора при таких обстоятельствах остается один важный инструмент: при неисполнении заемщиками кредитных обязательств, либо при нарушении условий договора, он имеет право заявить на его досрочное расторжение. И здесь действуют стандартные правила по сотрудничеству кредитных организаций с физическими лицами.

Разница между созаемщиком и поручителем/ Investbag

Прежде чем выдать кредит, банки внимательно изучают финансовое положение заемщика и его кредитную историю. Есть множество условий, которые важно соблюсти: иметь постоянный источник дохода и официальную занятость, погасить вовремя все предыдущие займы, оформить все документы правильно. Если по ряду требований заемщик не подходит банку или подходит не полностью, может помочь наличие поручителя или созаемщика.

И поручитель, и созаемщик ответственны перед банком напрямую. Поэтому сложно определить их различия сразу. Основное отличие – итог получения кредита и нюансы его оплаты.

Созаемщик вправе получить часть имущества, приобретенного при его участии в кредитной сделке, а поручитель выступает исключительно как гарант оплаты и не может претендовать на средства кредита или имущество, полученное благодаря ему.

При этом поручитель обязуется погашать долг, когда сам должник не может этого сделать, а созаемщик должен возвращать займ наравне с заемщиком с начала действия договора.