Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.
Плюсы и минусы сравнительного метода
Сравнительный подход имеет ряд плюсов и минусов, которые исследователь должен учитывать в своей работе. Что касается положительных сторон, то они следующие:
- Метод позволяет отразить актуальную и реальную ситуацию по отношению к исследуемому объекту или явлению.
- Все данные статистически обоснованы.
- В процессе исследования можно вносить корректировку сравниваемых явлений или объектов.
- При наличии большого количества информации метод очень прост в осуществлении и дает надежные и достоверные результаты.
Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»
Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.
Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).
Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.
При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.
После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.
- Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.
- Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.
- Составляется договор на оценку недвижимости.
Сбор и обработка следующей информации и документации:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
- Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.
- Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.
- Анализ и обработка информации
Методы оценки движимого имущества
Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком.
Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта. Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья.
Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.
Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов. Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги.
Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения — при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.
Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.
2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.
3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).
Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.
Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.
Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:
Срок экспозиции — это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.
Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.
Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты — аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:
1) Права собственности на недвижимость.
2) Условия финансирования.
3) Условия и время продажи.
4) Местоположение.
5) Физические характеристики.
Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
§ цена за 1 га;
§ цена за сотку;
§ цена за 1 фронтальный метр:
§ цена за 1 кв. м.
Единицы сравнения застроенных участков:
· цена за 1 кв. м. общей площади;
· цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за 1 куб. м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Классификация и суть поправок
Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
o методы, основанные на анализе парных продаж ;
o экспертные методы расчета и внесения поправок;
o статистические методы.
Метод парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например — местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки — X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной — 1.0.
При этом рассуждения сводятся к следующему:
1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15
2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:
X = % х 1.0 = 1.0 х (= 0.85.
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:
1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.
4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
1.0 = Х — 15% х X = X х (, X = 1/0.85 = 1.18.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок
При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
| № п/п | Наименование | Комментарий |
|---|---|---|
| Характеристики сделки | ||
| 1 | Дата оферты /сделки | Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки. |
| 2 | Тип информации | Сделка / предложение. |
| 3 | Условия финансирования | Например:
|
| 4 | Базис поставки | |
| 5 | Необходимость уплаты дополнительных платежей | Например:
|
| Характеристика передаваемых прав | ||
| 6 | Передаваемые права на объект и его составные части | |
| 7 | Обременения | |
| Физические характеристики | ||
| 8 | Производительность | |
| 9 | Мощность | |
| 10 | Техническое состояние | |
| 11 | Комплектация | Например, наличие запасных частей |
4.2.1.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
Таблица 15.
Применяя сравнительный подход, наиболее целесообразно основывать свои суждения на продажах идентичных товаров, которые обращались на рынке. Однако на практике оценщику приходится большей частью работать с информацией по продажам аналогичных объектов, в дальнейшем корректируя цену на выявленные различия. Сравнительный подход заключается в определении стоимости объекта по ценовой информации об аналогичных объектах и реализуется в методах сравнения (прямого и аналогового) и статистического моделирования цены.
Метод сравнения состоит в подборе для оцениваемого объекта одного или нескольких аналогов, для которых известны цены из каталогов (прайс-листов) или по итогам коммерческих сделок. Цена аналога корректируется на различия в главных параметрах и наличие добавочных устройств с помощью коэффициентов и поправок.
5.2. Определение рыночной стоимости АМТС
сравнительным подходом с применением рыночного
5.2.1. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан (отчужден) на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект сделки представлен на открытый рынок в форме публичного предложения, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны ни было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
5.2.2. Сравнительный подход основывается на анализе цен предложения и спроса на АМТС, сложившихся в данный момент на первичном или вторичном рынке. Оценка производится путем определения средней цены предложения на АМТС, аналогичные оцениваемому и последующей ее корректировки.
5.2.3. Рыночная стоимость (стоимость покупки) АМТС зависит от различных факторов: потребительских свойств АМТС, наличия в регионе представителя изготовителя, наличия сети технического обслуживания данной марки АМТС, уровня цен на запасные части, на работы по обслуживанию и ремонту АМТС данной марки; престижности марки, конъюнктуры рынка; географического положения и общей экономической ситуации в регионе и т.п.
5.2.4. Расчет стоимости подержанного АМТС на дату оценки в рамках сравнительного подхода при использовании рыночного метода производится по определенной схеме:
5.2.5. Исходная информация для определения рыночной цены АМТС может быть получена экспертом из следующих источников:
— сведения из региональных периодических справочных изданий о ценах на новые и подержанные АМТС;
— данные организаций, реализующих подержанные АМТС;
— тематические сайты сети Internet, отображающие информацию о рынке региона, в котором определяется цена АМТС;
— отчеты о результатах исследования регионального рынка подержанных АМТС, периодически составляемые самим экспертом (экспертами), в которых фиксируются цены, запрашиваемые продавцами (цена предложения) за конкретные АМТС, и приводится краткое описание продаваемых АМТС (марка, модель, дата выпуска, пробег, тип и характеристики двигателя, комплектация, общее техническое состояние).
5.2.7. Предложения о продаже подержанных АМТС оцениваются экспертом на пригодность для расчета средней стоимости предложения. Оценка пригодности осуществляется в такой последовательности:
а) определяется средняя цена предложения по формуле:
При определении приблизительной средней цены предложения недопустимо использование цен на АМТС, заведомо отличающихся по состоянию и комплектации от рассматриваемого (среднего)варианта;
б) оценивается разброс цен предложения относительно рассчитанного выше среднего значения. Разброс не должен превышать 20%:
в) в случае если отклонение i-го предложения превышает 20%, данное предложение исключается из выборки.
5.2.8. Окончательный расчет средней цены предложения производится с учетом выборки, состоящей из предложений, отклонение которых от приблизительной средней стоимости не превышает 20%, по формуле:
5.2.10. Окончательная цена АМТС определяется экспертом в случае разукомплектованности АМТС, при наличии на АМТС дополнительного оборудования, дефектов из-за ненадлежащей эксплуатации и хранения, неисправностей и неустраненных повреждений, следов ремонта путем дальнейшей корректировки цены по методике, изложенной в пп. 5.6, 5.7.
4.2.1.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
Таблица 15.
Особенности сравнительного подхода
Такой подход при оценке машин считается эффективным, если существует много сопоставимых объектов. Когда информация представлена в маленьких объемах, проводить оценку с помощью этой методики нельзя. Сравнительный подход есть смысл применять для машин, которые имеют аналоги на вторичном рынке.
Основа сравнительного подхода — принцип сопоставления. Поэтому так важно правильно выбрать аналогичное транспортное средство. Специалисты оценочных компаний отдают предпочтение технике, которая по разным параметрам будет иметь сходство с оцениваемым объектом.
Методы оценки транспортных средств сравнительным подходом:
Метод ценовых индексов есть смысл использовать, когда стоимость транспортного средства в прошлом известна. Он эффективен при условии, что будет возможность пересчитать цену автомобиля на дату оценки. Для определения стоимости машины с использованием этого метода была придумана специальная формула.
Прямое сравнение с точно таким же объектом проводят в случае, если оба транспортных средства не отличаются между собой. Оценщики смотрят не лишь на марку и год выпуска авто. Такой метод предполагает, что 2 объекта идентичные по конструкции, материалам, оснащению и другим параметрам.
Метод прямого сравнения с аналогичными объектами используется реже, чем другие. Довольно часто аналоги отличаются от оцениваемого средства передвижения по мощности и производительным свойствам. Выбирают этот метод тогда, когда предоставлена возможность подобрать к оцениваемому объекту подходящие аналоги.
Метод расчета по удельным показателям, а также корреляционным моделям, специалисты применяют в случае, когда им приходится оценивать однотипные транспортные средства. Он требует статистических данных в больших объемах и позволяет сделать быстрые оценки, но их точность может быть не слишком высокой.
Прямое сравнение с аналогичным транспортным средством и внесение корректировок имеет много нюансов. Очень важно, чтобы оценщик правильно выбрал аналогичный объект (или несколько). Из всего количества параметров, которыми характеризуются средства передвижения, выбирают самые «полезные». Для машин одними из важных параметров являются маневренность, скорость.
С помощью методов сравнительного подхода без проблем можно узнать цену каждого конкретного автомобиля. Их главным минусом можно назвать то, что надежность оценок зависит от полноты рыночной информации. Сравнительный подход не подойдет для некоторых объектов — если средство передвижения не представлено на массовом рынке, то применение методик этого подхода является нереальным.
Методы сравнительного подхода предполагают, что оценка машин проходит поштучно. Для фирм, которые обладают большим автопарком, экспертная оценка с использованием сравнительного подхода займет много времени.
Сравнительный подход при оценке движимого имущества
Если затратный подход опирается на стоимость имущества, то доходный основан на определении ожидаемых поступлений от бизнеса. Он предполагает, что бизнес будет приносить стабильную прибыль на протяжении долгого периода. Резкие изменения экономики, локдауны, революционные предложения на рынке остаются «за скобками». Так, владелец нефтяной вышки будет рассчитывать стоимость бизнеса исходя из текущей прибыли, не задумываясь о растущей популярности электротранспорта.
Доходный подход также включает два метода:
Основана на будущей прибыли.
Чтобы понять, сколько денег будет приносить бизнес в будущем, строится финансовая модель денежного потока, похожая на отчет о движении денежных средств.
Химчистка Олега приносит 40 000 рублей в месяц. Узнать эти данные не составило труда, так как Олег с открытия ведет учет в сервисе Планфакт. Размер денежного потока в следующие три года составит:
Денежный поток = 40 000 х 12 х 3 = 1 440 000 рублей.
Казалось бы, дело сделано. Но все не так просто. Деньги сейчас стоят больше, чем деньги в будущем. У всех нас есть примеры того, что какая-то вещь раньше стоила меньше, чем сейчас. Дорожает недвижимость, товары, услуги, путешествия. С каждым годом объем товаров, который можно купить на 1000 рублей уменьшается. Значит, 1000 рублей в 2031 году будет стоить меньше, чем 1000 рублей в 2021.
Снижение стоимости денег показывает ставка дисконтирования. Она может определяться различными методами, рассчитываться на основании мнений экспертов или доходом по надежным инструментам, например, государственным ценным бумагам. Чаще всего, она выше ставки по депозитам, так как учитывает, что вложения в бизнес более рискованные. И чем надежнее бизнес, тем меньше риск и ниже ставка дисконтирования.
Для того, чтобы облегчить расчеты, можно воспользоваться функцией ЧПС (чистого приведенного дохода) в Excel или NPV в Google Таблицах. Олег посчитал, что у него стабильный, приносящий доход бизнес, поэтому установил ставку дисконтирования 30%. При прогнозируемом доходе 480 000 рублей в год, стоимость бизнеса в настоящий момент составляет 871 734 рубля.
Для оценки стоимости бизнеса сравнительным подходом нужно выбрать несколько сделок на рынке с похожими компаниями, у которых известна цена продажи. Сравнение проводится по какому-то общему показателю. Это может быть выручка на квадратный метр площади, заполняемость номерного фонда, число посадочных мест.
Олег связался со своими знакомыми владельцами химчисток, посмотрел объявления о продаже и собрал базу для анализа. В нее попали 4 компании с похожим спектром услуг и расположением в городах с населением от 300 до 500 тысяч человек, как и его бизнес. В качестве основного показателя для сравнения Олег выбрал количество стиральных машин, потому что от него зависит объем продаж.
- Оценка стоимости бизнеса — сложный процесс, который может понадобиться при продаже компании, страховании или привлечении инвестиций.
- Собственник может периодически оценивать свой бизнес, чтобы наблюдать динамику.
- В оценке используется три подхода: затратный (сколько денег нужно на воссоздание такого же бизнеса), доходный (бизнес оценивается исходя из прибыли) и сравнительный (компания сравнивается с аналогичными).
- Для более точной оценки лучше использовать два разных метода, если результаты близки — все сделано правильно. Большая разница в оценке говорит об искажении результата.
Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.
Выбор аналогов и методы внесения поправок
Подбор объектов-аналогов и анализ схожести их с оцениваемым объектом необходим для формирования оценщиком заключения о стоимости.
Выбор объектов-аналогов помимо сравнительного подхода необходим также при оценке на основе затратного подхода — методом замещения. Критерии выбора аналогов и методы внесения поправок изложены в главе 4 (п.п. 4.2.2.1.1). Однако для методов, основанных на продажах, выбор объектов-аналогов и элементы сравнения несколько отличаются от используемых в затратном подходе.
Установление сходства показателей, влияющих на стоимость, осуществляется последовательно по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство. Функциональная тождественность объектов оценки и объектов-аналогов является необходимым условием при их выборе.
Технико-экономические показатели, используемые для определения степени сходства машин и оборудования:
- Показатели назначения (функциональные).
- Показатели производительности.
- Показатели надежности.
- Показатели автоматичности функционирования.
- Показатели точности и стабильности функционирования, качества выполнения работ.
- Показатели эргономические.
- Показатели эстетические.
- Показатели экономичности эксплуатации.
Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения — это не только характеристики объектов сравнения, но и характеристики сделок, которые вызывают изменения в стоимости.
Элементы сравнения объединяются в группы:
- Характеристики объекта:
- функциональные;
- технические;
- фирма-производитель;
- степень точности;
- качество.
- возраст;
- износ;
- комплектация.
- географическое нахождение места продажи;
- физическое расположение объекта внутри предприятия.
- спад или подъем;
- соотношение спроса и предложения.
- время продажи;
- размер партии товара (для новых объектов);
- мотивации продажи;
- место продажи (разница в ценах на демонтаж и транспортировку);
- предпосылки использования — перепродажа или длительное использование;
- среднее время рыночной экспозиции.
- наличие льготного кредитования;
- наличие в цене транспортных и иных издержек продавца;
- характер цены по источнику происхождения — цена сделки или цена предложения.
Для цены сделки сравниваются:
- вид и цель сделки: покупка потребителем для использования, покупка дилером для перепродажи;
- источник информации.
Для цены предложения сравниваются:
- вид цены: цена производителя, цена дилера, цена внешнеторговой фирмы;
- источник информации.
Для объектов-аналогов вторичного рынка необходимо указывать не только степень износа, но и действительные технические характеристики, в том числе и степень точности оборудования.
Скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки определяется по формуле:
Са = Ц х Кмо/ (1 — Кфа) х К1 х К2 х К3 х … х Кi ± Сдоп
где:
Са — скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки;
Ц — цена продажи объекта-аналога;
Кмо — индекс изменения стоимости аналога за период с момента выпуска до момента оценки (коэффициент момента оценки);
Кфа — коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;
K1, K2, К3,…, Кi — корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;
Сдоп — стоимость дополнительных устройств, наличием или отсутствием которых отличаются оцениваемый объект и объекты-аналоги. Сдоп вычитается, если аналог по своим характеристикам превосходит объект оценки, или прибавляется, если аналог уступает по своим характеристикам.
Корректирующие коэффициенты рассчитываются по следующим формулам:
Если технические параметры отличаются не более чем на 20%, то Кi = Ni/ Nai
Если параметры отличаются более чем на 20%, то Ki = (Ni/ Nai)n
где:
Ni и Nai — значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;
п — показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе («коэффициент торможения», коэффициент Чилтона).
Стоимость оцениваемого объекта с учетом его физического износа определяется по формуле:
С = Сa х (1 — Kф ),
где:
С — искомая стоимость объекта оценки;
Kф — коэффициент физического износа оцениваемого объекта на момент оценки.
При определении стоимости объекта методами, основанными на сравнительном подходе, необходимо использовать достаточное количество данных о ценах предложения или ценах приобретения объектов, бывших в употреблении, или новых, аналогичных оцениваемому. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о рыночной стоимости, но результат анализа таких рыночных данных необходимо учитывать в процессе оценки.
Наиболее распространенный способ оценки рыночной стоимости — это прямое сравнение с идентичными изделиями. В этом случае считают, что наиболее вероятная цена равна среднему арифметическому значению из цен, предложенных разными продавцами для данной модели машины.
К сожалению, статистические данные реального рынка машин и оборудования часто бывают недоступными, и оценщикам приходится довольствоваться малыми выборками (в лучшем случае 3-4 значения цены). Например, в Москве можно выделить пять-шесть солидных дилерских компаний, торгующих деревообрабатывающим оборудованием, регулярно публикуемые цены предложения которых заслуживают доверия.
Анализ показывает, что совпадение цен наблюдается у компаний, торгующих станками в одном регионе. Можно только догадываться о том, почему дилерские компании стараются не выделяться своими ценами. Вероятно, в каждом регионе для каждой модели станка будет своя «наиболее вероятная цена» с весьма малым (а то и вообще нулевым) разбросом значений. В нормативных документах по оценке нигде не сказано, должна ли наиболее вероятная цена носить межрегиональный характер. Оценщик обычно ограничивается тем набором цен, которые ему удается найти, и заботится об их подтверждении представлением соответствующих прайс-листов, ценовых бюллетеней и публикаций в газетах и журналах.
Наличие согласованности дилерских цен несколько облегчает работу оценщика: не нужно набирать выборку, а достаточно использовать данные о ценах, которые назначает лидирующая в данном регионе дилерская компания.
Теперь возьмем случай, когда оценку ведут сравнением с аналогами, которые нельзя назвать идентичными объектами и которые по каким-то признакам хотя и не намного, но отличаются от оцениваемого объекта.
Нельзя забывать о правилах последовательности внесения корректировок. Сначала вносят связанные (коэффициентные) корректировки, т.е. те, размер которых зависит помимо прочего и от величины исходной цены аналога. Затем вносят независимые (поправочные) корректировки. Среди того и другого вида корректировок в первую очередь вносят наиболее значительные, а затем небольшие.
Критерием того, что вносимые корректировки оправданны и повышают точность оценки, служит повышение сходимости скорректированных цен аналогов между собой по сравнению с исходными ценами. Если же корректировки взяты с большими ошибками, то будет наблюдаться разнобой скорректированных цен аналогов.
Остановимся теперь на ошибках, вызванных корректировками. Возможно, кто-то скажет: «Странное дело: корректировки вносят, чтобы повысить точность оценки, и вдруг — ошибки от корректировок». На самом деле ничего странного нет. Корректировками хотят устранить систематические ошибки, но при этом неизбежны ошибки случайные. С точки зрения назначения корректировки можно подразделить на два вида:
- корректировки с целью исправить саму цену, т.е. чтобы цена аналога отвечала условиям оцениваемой стоимости (по структуре и времени действия);
- корректировки с целью учесть различия между оцениваемым объектом и аналогом по параметрам, конструкции и оснащенности различными дополнительными устройствами.
4.1.1. Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.
4.1.2. Метод сравнительной единицы (метод расчета по удельному ценовому показателю /по «цене» единицы главного ценообразующего параметра) – метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 ед, 1 КВт и др.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.
4.1.3. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.
4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»: