Статья 860.7 ГК РФ. Договор счета эскроу (действующая редакция)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 860.7 ГК РФ. Договор счета эскроу (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.

Преимущества и недостатки

Как уже говорилось, счет-эскроу во многом похож на аккредитив. Но у первого есть определенные преимущества. Рассмотрим их подробнее:

• Возможность быстрого управления счетом. Если действие договора прекратится, то и счет автоматически перестанет обслуживаться. И это также отличие эскроу от аккредитива. Если оформлен аккредитив, при прекращении действия договора действие счета не аннулируется автоматически. Придется идти в банк и составлять заявление о закрытии счета. Эскроу избавляет от этой необходимости.
• Главная функция спецсчетов – предупреждение мошенничества. Исключается вероятность того, что покупатель отдаст деньги, но ничего не получит. Рассмотрим на примере сделок с недвижимостью. До сих пор действуют мошеннические схемы, в рамках которых покупатель отдает деньги за квартиру, но в права собственности не вступает. Но и продавец несет определенные риски. Он может передать права собственности покупателю, но не получить деньги. Наличие третьей стороны (банка) исключает все эти риски. Деньги продавец получает только при выполнении условий соглашения. В частности, это передача прав собственности на жилье.
• Для выполнения операций со счетом эскроу нужно ограниченное количество документов. Нужно предъявить бумаги, перечень которых содержится в договоре. Стороны сделки могут самостоятельно определять перечень документов, которые было бы удобно предъявлять для подтверждения исполнения обязательств. Если открыт аккредитив, придется предъявлять документы, перечень которых установлен законом.
• В рамках операций с аккредитивом банковские сотрудники довольно формально подходят к проверке предоставляемых документов. То есть остается риск неисполнения условий договора. Связана эта необязательность с тем, что банк не несет ответственности в рамках обслуживания спецсчета. При открытии эскроу-счета банк несет повышенную ответственность. А потому представители финансового учреждения относятся к проверке документов со всей внимательностью. И это дополнительно исключает риски мошенничества.

Эскроу-счета не лишены и недостатков:

• Эскроу – это инструмент для обеспечения существующих обязательств. Это не вид безналичного расчета. То есть деньгами на эскроу-счете нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Они предназначаются именно для конкретного человека и выдаются только после исполнения условий, указанных в договоре.
• Не все банковские учреждения предоставляют услуги по открытию эскроу-счетов.
• Если возникнут спорные моменты, будет достаточно сложно разрешить конфликты в суде. Связано это с недостаточной судебной практикой.

Большинство минусов эскроу связано с тем, что это новая банковская услуга. Мало и банковской, и деловой практики.

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

1. Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
2. Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
3. Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными. Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Что такое счет эскроу?

Простыми словами эскроу-счета — это отдельный счет в финансовой организации, на который дольщик делает вклад. Банк замораживает его (депонирует), и вторая сторона (компания-застройщик) может получить эти деньги только после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Банк выступает в роли гаранта выполнения договоренностей и сохранности денежных средств.

Добавим, что и сегодня многие застройщики жилья имеют право работать по старым правилам — т. е. завершить начатое строительство путем заключения договоров долевого участия. Правительство утвердило список требований к этим девелоперам, и те проекты новостроек, которые им соответствовали, застройщики могли завершить без перехода на эскроу.

Для гарантии сохранности денежных средств правительство выдвигает ряд требований для банков, имеющих права на открытие эскроу-счетов. Выбор финансовой организации для депонирования вклада выполняет застройщик в соответствии с Реестром, который находится на официальном сайте Банка России.

На момент вступления в силу закона об эскроу-счетах (01.04.2019 г.) под данные требования подходят 63 банка, в том числе и регионального масштаба. Финансовые организации отвечают за открытие эскроу-счетов, рассматривают заявки на получение кредитов и контролируют ход выполнения договоренностей. Сегодня первое место по предоставлению эскроу-счетов в России занимает Сбербанк. Не его долю приходится до 76% всех сделок.

• дольщик защищен от мошенничества, а застройщик гарантированно получает деньги в случае соблюдения всех своих обязательств;
• при расторжении договора одной из сторон происходит автоматическое закрытие счета и возвращение средств дольщику;
• для дольщика бесплатно производятся открытие счета эскроу и его страхование до 10 млн рублей на случай возникновения проблем у уполномоченного банка (к примеру, отзыв лицензии);
• арест эскроу-счета невозможен даже при наличии долговых обязательств перед третьими лицами у бенефициара или депонента.

Раньше средства дольщиков учитывались как средства целевого финансирования. С введением эскроу-счетов такой механизм перестал работать. Доходы и расходы застройщикам следует учитывать в общеустановленном порядке, поскольку иных специальных норм для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено.

При этом, выручка от реализации рассчитывается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается со всей стоимости возведённого объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи.

Однако по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, если застройщик сдаёт в эксплуатацию жилую недвижимость, он получает право на освобождение от НДС. Речь идёт о помещениях, в которых на постоянной основе могут проживать граждане (физические лица). А вот для гостиниц и апартаментов, без права на постоянную регистрацию такая льгота не предусмотрена.

Если застройщик единовременно возводит и жилые, и нежилые объекты, расходы и доходы по ним следует отражать в учете обособленно. Такое требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.

Стоит отметить, что в будущем средства дольщиков на эскроу-счетах могут изъять из базы налога на прибыль застройщиков как средства целевого финансирования. Подобные поправки в Налоговый кодекс предложили в Минфине России. Предполагается, что закон может вступить в силу в январе 2021 года.

Что такое договор депонирования эскроу

Счет эскроу — специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Отношения (права и обязанности) сторон по счету эскроу, возникшие с 1 июня 2018 г., регулируются в том числе нормами о договоре эскроу (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ). К отношениям (правам и обязанностям), возникшим до этой даты, применяются только специальные нормы о счете эскроу гл. 45 ГК РФ и общие положения о банковском счете (ст. ст. 845 — 859 ГК РФ).

Договор счета эскроу может заключаться как отдельный договор. Но условия о нем допускается включать и в другой договор, по которому эскроу-агентом является банк (например, в договор эскроу) (п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).

Для открытия счета эскроу представляются те же документы, что и для открытия других счетов (п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И).

Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте (п. 1.1 ст. 86 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.04.2017 N 03-02-07/1/21741).

Арест, списание, приостановление выдачи сторонам средств со счета эскроу не допускаются (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Стороны не вправе распоряжаться средствами на счете, если не согласовано иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ).

При банкротстве депонента счет эскроу не закрывается, средства с него не списываются на другие счета (п. 1 ст. 133, п. 3 ст. 189.88 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О банкротстве»). Эти средства будут переданы бенефициару, если основания возникнут в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства (п. 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О банкротстве»).

Всю информацию по счету может получить как депонент, так и бенефициар, что позволяет им обоим следить за сохранностью средств (ст. 860.9 ГК РФ).

Эскроу-счета – что это простыми словами

Сложное слово на деле оказывается достаточно простым явлением. Это счет в банке, где хранятся деньги до того момента, пока условия сделки не будут выполнены. Сдержал слово, сделал, что было оговорено в соглашении – можешь распоряжаться финансами.

Одна сторона размещает средства, показывая, что они есть. То есть предоставляет гарантию оплаты. Деньги замораживаются. Вторая сторона делает обещанную работу и может сразу забрать положенный гонорар.

Практический пример – долевое строительство. Покупатель недвижимости открывает счет и переводит туда нужную сумму для оплаты квартиры. Застройщик уверен, что его работа будет оплачена без задержек и в срок. Покупатель уверен, что он заплатит только тогда, когда будет предоставлена качественная услуга. Две стороны заключают договор, где подробно расписаны обязанности. Когда покупатель получает ключи – застройщик получает оплату. Банк в этом случае выступает нейтральной стороной, которая контролирует действия всех участников сделки.

Как открыть счёт эскроу?

Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.

Цепочка сделки:

1. Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
2. С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
3. Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
4. Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.

Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?

Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.

Участие в долевом строительстве

• Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
• Эскроу-счет обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.

Форма договора

• Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
• Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.

Открытие и закрытие счёта

• Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
• Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.

Ответственность за платеж

• За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
• В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.

Страхование

• Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
• Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.

Арест

• Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
• Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.

Квартиры по эскроу-счетам безопасно ли

Покупка квартиры через эскроу-счет является относительно безопасным способом сделки, так как средства переводятся на специальный банковский счет и хранятся там до выполнения условий сделки. При этом, продавец не получает доступа к средствам до момента выполнения всех условий договора, а покупатель может быть уверен в том, что он получит свою квартиру или свои деньги назад в случае невыполнения условий договора. Кроме того, использование эскроу-счета может снизить риски мошенничества при сделке с недвижимостью. Важно отметить, что при использовании эскроу-счета необходимо тщательно проверять все условия договора и выбирать надежного посредника, чтобы минимизировать риски потери средств или недвижимости. Строительная компания АСК возводит новые жилые комплексы на базе проектного финансирования Сбербанка, где открывают эскроу счета при покупке недвижимости у застройщика.

Особенности использования если покупатель юрлицо

---

При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц. При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц. К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).

Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

Механизм действия эскроу-счёта

Счёт эскроу представляет собой как бы разновидность банковской ячейки. Только вместо драгоценностей или документов здесь на определённых условиях содержится строго обозначенная сумма.

Для того чтобы открыть счёт эскроу, заключается договор между тремя сторонами: покупателем, продавцом и банком. В роли посредника обычно выступает банк, но в отдельных случаях посредником может быть и нотариус.

Стороны договариваются, что деньги, внесённые покупателем, могут быть переданы продавцу только после исполнения им определённых обязательств. До выполнения этих условий деньги остаются на эскроу-счёте. Если продавец в оговорённое время не выполнил свои обязательства, то деньги возвращаются покупателю. Если все условия полностью выполнены, то деньги передаются продавцу или перечисляются на указанный им счёт.

Сумма, лежащая на эскроу-счёте до окончания сделки, является собственностью покупателя. Обычно в договорах об открытии эскроу-счёта предусматривается, что ни покупатель, ни продавец не имеют права пользоваться лежащими на нём денежными средствами. Банк здесь выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, являясь одновременно гарантом и механизмом проведения сделки.

Особенности страхования и налогообложения вкладов на счетах эскроу

Согласно поправкам, внесённым в закон № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», предусмотрено страхование эскроу-счетов в размере 100% вклада, но не больше чем 10 млн руб.

В соответствии со ст.12.1 этого закона, если вкладчик имеет несколько эскроу-счетов в одном банке и общая сумма вкладов превышает 10 млн руб., то возмещение происходит по каждому из этих вкладов пропорционально суммам.

Для получения страховой суммы вкладчик должен предъявить в Агентство по страхованию следующий пакет документов:

• заявление по форме, установленной Агентством;
• копию договора на открытие счёта в другом банке;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• если обращается наследник, то необходимы документы, подтверждающие его права на наследство.

Что касается вопроса налогообложения счетов эскроу, то для ответа на него необходимо вспомнить о том, что по закону налог на банковские вклады начисляется, если процентная ставка по нему превышает ставку рефинансирования Центробанка плюс десять процентов. Сейчас эта ставка составляет 8,25%. Как известно, никаких процентов по вкладу эскроу банк не начисляет, то есть процентная ставка по нему равняется нулю. Таким образом, ни о каком налогообложении эскроу-счёта не может быть и речи. А так как вклад, размещённый на счёте эскроу, никакого дохода вкладчику не приносит, то и в декларацию о доходах его включать не требуется.

Похожие записи:

• Судебная практика по ст. 157 УК РФ
• Налог при продаже недвижимости в 2023 году для пенсионеров
• Посылка и таможенное уведомление