Как взять ипотеку без первоначального взноса
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять ипотеку без первоначального взноса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первоначальный взнос — гарантия платёжеспособности для банка. Ему важно минимизировать риски, поэтому он выполняет финансовую проверку потенциального заёмщика или выставляет высокую процентную ставку. Первоначальный взнос — такой же инструмент страхования от рисков.
Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен
Первоначальный взнос по ипотеке — часть стоимости жилья, которую необходимо внести сразу же, на первом этапе. Эти деньги выплачиваются либо владельцу жилья, либо застройщику, а оставшуюся сумму выдаёт банк в качестве ипотечного займа.
Ипотека без первоначального взноса имеет свой недостаток — для заёмщика банк предлагает не очень удобные условия получения кредита. Процентная ставка окажется выше, ежемесячные платежи — больше, а требования к кандидату на ипотеку — строже. В стремлении уменьшить возможные риски банк внимательно изучает кредитную историю заёмщика и, как правило, требует оформить обязательное страхование.
Стандартный первоначальный платёж — это от 10% до 20% стоимости покупаемого жилья. До полного погашения кредита недвижимость остаётся в залоге у банка. Если заёмщик неожиданно перестаёт платить ипотечный кредит, оплаченный взнос даёт банку возможность быстрее продать это жильё и покрыть убытки. Это ещё один повод для банка просить о внесении первоначального взноса.
Первый взнос по ипотеке, что это?
Разберемся на примере. Вы решаете купить квартиру в новом жилом комплексе стоимостью в 10 млн рублей. Своих, кровно накопленных, денег у вас 1,5 млн рублей, оставшиеся 8,5 млн. вы хотите взять у банка.
После одобрения ипотеки, застройщик, у кого вы выкупаете квартиру, получает полную стоимость, т.е. 10 млн. рублей. В договоре купли-продажи указывается именно эта цифра — полная стоимость квартиры. Сумма не делится на то — какую сумму внесли вы, а какую дал банк.
Тонкости, кто какой процент внес за квартиру оформляются между вами и банком. Это значит, что в момент, когда вы подписываете документы с банком, в договоре по ипотеке будет значиться, что ваш первоначальный взнос составил, например 20% и 80% оставшихся денег принадлежат банку и плюс проценты, которые вы обязуетесь вернуть в течение 20-30 лет путем ежемесячных платежей.
Что важно, размер первоначального взноса будет зависеть от того, что вы приобретаете. Если это квартира, то взнос, как правило, минимальный — от 10%. У коммерческой недвижимости процент взноса может достигать и тридцати.
Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса
Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость. Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен, отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое. Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — добавил эксперт.
«Следует понимать, что по такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — добавила Екатерина Щурихина.
Основной минус такой ипотеки состоит в большей стоимости кредита, соответственно, и большей итоговой переплате. В целом же такой кредит ничем не отличается от других: нужно также своевременно вносить платежи и помнить, что в случае систематической неуплаты можно лишиться недвижимости.
«Заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.
Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «На наш взгляд, внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны», — отметили в ВТБ.
Кaкиe бaнки дaют ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca?
B 2019 гoдy нeмнoгиe бaнки гoтoвы пpeдocтaвить ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca, пpичeм бoльшинcтвo пoтpeбyeт в зaлoг дpyгoe имyщecтвo или выдacт тaкoй кpeдит тoлькo льгoтникaм, зa кoтopыx дeньги внeceт гocyдapcтвo – пo cyти в этoм cлyчae бaнк пoлyчит пepвoнaчaльный взнoc, тoлькo нe oт caмoгo зaeмщикa, a oт гocyдapcтвa.
Ecть ли ипoтeкa бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca в бaнкax вaшeгo peгиoнa, и нa кaкиx ycлoвияx эти yчpeждeния гoтoвы выдaть вaм кpeдит, вы мoжeтe выяcнить caмocтoятeльнo или oбpaтившиcь зa пoмoщью к ипoтeчным бpoкepaм.
К пpимepy, нacчeт вapиaнтa пoкyпки квapтиpы зa 80-85% pынoчнoй cтoимocти бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca мoжнo дoгoвopитьcя в Cбepбaнкe, BTБ, Бaнкe Oткpытиe, Aбcoлютe, Paйффaйзeнбaнкe, Юникpeдитe.
Потребительский кредит в качестве первоначального взноса
Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования – у него нет первоначального взноса. Тогда он ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.
В теории несомненным плюсом решения оформить потребительский кредит будет являться получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки.
Но имейте в виду что, во-первых, это еще один долг, который вам нужно будет возвращать, а во-вторых, его банк обязательно учтет при оценке платежеспособности клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку или нет.
Безусловно, есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, некоторые банки предлагают кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. При этом срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья – один год, строящегося – 2–3 года, ипотеку же можно оформить на срок до 25 лет. Однако банк по этой программе берет в залог имеющуюся у вас недвижимость. В сухом остатке получается, что вы должны довольно внушительную сумму денег и имеющееся у вас жилье станет предметом залога в банке. А что произойдет с объектом строительства? Сможет ли застройщик его достроить? Настолько ли стабильный и достаточный уровень вашего дохода, чтобы вы не чувствовали себя сидящим на бочке с порохом?
Важно
Ипотека без первоначального взноса считается ипотекой с залогом недвижимости, поскольку в залог заемщик отдает не приобретаемое жилье, а уже имеющееся.
Здесь обязательно имейте в виду, что передаваемое в залог имущество будет иметь залоговую стоимость, что составляет 60–70% от ее реальной рыночной цены. Залоговый объект не может находиться в ветхом или аварийном здании, которое подлежит сносу.
Вообще, сама затея с потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велик риск, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой. Уровень дефолта гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос.
Банк выдает ипотеку без взноса по программе «Молодая семья». Ставка — от 5,7%. Для одобрения заявки по ипотеке у вас должен быть ребенок, рожденный после января 2018 года. Деньги от государства разрешается использовать как первоначальный взнос.
-
Срок кредитования — до 30 лет.
-
Страхование жизни и здоровья.
-
Поручительство не требуется.
-
Сумма — до 12 млн руб.
Банк выдает ипотеку без взноса под залог другого жилья по ставке от 13,59%. Срок кредитования — от трех до 30 лет. Минимальная сумма по ипотеке — от 900 тыс. руб. Для одобрения заявки заполните анкету, прикрепите справку о доходах с работы и заверенную у нотариуса копию трудовой книжки. Требуется постоянная или временная регистрация, гражданство РФ. Возраст заемщика — 18–70 лет.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до 30 лет.
-
Поручительство не требуется.
-
Сумма — до 50 млн руб.
-
Покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке.
Какие есть способы получить ипотеку без первоначального взноса?
Несмотря на то, что банки довольно редко предоставляют возможность оформления ипотеки без первоначального взноса, существует ряд способов это сделать:
-
Недвижимость без первоначального взноса от застройщика
Существуют программы, в которых можно приобрести квартиру без первоначального взноса в новостройках или строящемся доме, однако их существование, как правило, обусловлено специальным соглашением между застройщиком и конкретным банком;
- Оплата застройщиком первоначального взноса по ипотеке
Иногда застройщик предлагает такую возможность. Однако, как в первом, так и во втором случае выбор квартир, как правило, значительно ограничен;
- Ипотека без первоначального взноса
Очень редко банки все же предоставляют ипотечный кредит без первоначального взноса, однако процентная ставка по таким кредитам, как правило, сильно завышена, поскольку это серьезный риск для банка.
Какие документы нужны
Сотруднику банковской организации заявитель должен предоставить такие документы:
- заявка на оформление кредита по форме банка (чаще всего в ней требуется прописать основные сведения о заемщиках, поручителях и согласиться на обрабатывание личных данных);
- свой паспорт РФ или документ, который его заменяет;
- мужчинам, возраст которых не превышает 27 лет, необходимо иметь с собой военный билет либо свидетельство о прописке к военному комиссару;
- свидетельство о рождении одного/нескольких малышей, о заключении брачного союза;
- справка о доходах с текущего места трудоустройства;
- если заявителем выступает индивидуальный предприниматель, то он предоставляет налоговую декларацию;
- выписка из трудовой книжки либо справку отдела кадров о том, что заявитель трудоустроен;
- документация на квартиру, которую обратившийся планирует купить.
Это общий перечень документации, но в каждом конкретном случае он может отличаться.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
Документы для оформления ипотеки без начальных взносов
Универсальный пакет документов, который требуется в большинстве банков при оформлении ипотеки без первого взноса:
- паспорт российского образца;
- дополнительные документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт, военник (для мужчин моложе 27 лет);
- заполненная анкета;
- свидетельство о регистрации брака;
- пенсионные корочки;
- ксерокопия трудовой книжки;
- справка 2-НДФЛ или налоговая декларация (для ИП).
Чтобы взять льготную ипотеку на квартиру без первоначального взноса, может потребоваться ряд других бумаг:
- свидетельства о рождении детей и бумаги, подтверждающие их российское гражданство;
- брачный договор (если такой существует);
- государственный сертификат на получение маткапитала;
- свидетельство о праве собственности на имеющуюся недвижимость.
Военному придется добавить справку об участии в программе по господдержке военнослужащих.
Где можно оформить ипотеку без первоначального взноса?
Ипотечные программы без первоначального взноса можно оформить в Сбербанке или ВТБ и других крупных российских банках. Для этого необходимо оставить заявку на сайте или обратиться за консультацией в одном из отделений.
Оформить кредит на приобретение первичного или вторичного жилья без первого взноса сегодня позволяет программа Астра-Банка. Основное условие такого кредита – залог квартиры или дома, в котором гражданин проживает. Такая недвижимость должна быть обязательно ликвидной (не в аварийном доме) и территориально находиться в той же области, что и банк.
Приблизительно такие же условия выдвигают и другие крупные банки, если вы собираетесь оформить ипотеку без первого взноса.
Перед оформлением ипотечного кредита без первоначального взноса банкиры сразу предупреждают о том, что процентная ставка (ежемесячные выплаты) будет высокой. В некоторых банках она достигает 30% годовых.
Если срочно необходимо приобрести новое жилье, можно договориться с банком о потребительском кредите. В таком случае квартира или дом, в котором проживает заемщик, также станут предметом залога. Деньги, полученные в качестве потребительского кредита, можно использовать как первый взнос кредита ипотечного. Но дело в том, при выдаче ипотеки банки часто просят представить выписки со счетов и, когда будет выявлено, что есть еще потребительский кредит, вероятность получения ипотечного станет равна нулю. Если вы решитесь использовать схему «потребительский кредит – первый взнос в ипотеке», то в первом случае залоговой должна стать недвижимость, не фигурирующая как залог при ипотеке.
Каким может быть первоначальный взнос?
Первоначальный взнос – это сумма, которую клиент должен внести при оформлении кредита. Эта сумма является частью общей стоимости недвижимого имущества, приобретаемого у застройщика или владельца жилья на вторичном рынке. Существует общее правило – чем больше денег заемщик может внести сразу, тем меньшей будет дальнейшая финансовая нагрузка. То есть, нужно будет меньше платить за пользование кредитными средствами и меньше денег возвращать по телу кредита.
Кроме денежных накоплений, в качестве первоначального взноса может рассматриваться потребительский кредит, который будет выплачиваться вместе с ипотекой. Заменой взноса также может стать имущество, которое можно передать банку в залог, конечно, это имущество должно быть не только дорогостоящим, но и ликвидным (с точки зрения банка).
Деньги на первоначальный взнос – государственная поддержка
Военнослужащие, молодые семьи, молодые учителя и еще некоторые категории граждан могут рассчитывать на так называемую льготную ипотеку, возможность которой предусмотрена специальными государственными программами. Некоторые виды льгот заключаются в предоставлении средств для оплаты первоначального взноса. Потенциальному заемщику стоит проверить, не входит ли он в категорию льготников, чтобы узнать подробности, нужно обратиться к местным властям, и если есть возможность получить государственную поддержку — предоставить на рассмотрение всю необходимую документацию.
Если решение окажется положительным, останется встать в очередь и дожидаться получения жилищного сертификата и направить выделенные средства на первоначальный взнос. С выбором банка и покупкой жилья лучше не тянуть, поскольку жилищный сертификат действует не более полугода — это период, в течение которого сделка должна быть заключена. Если субсидия осталась нереализованной на протяжении этого времени, рассчитывать на помощь государства уже не придется.
Можно ли купить квартиру в кредит без первого платежа?
В среднем первый взнос по кредиту в банках составляет от 10%- 20% стоимости жилья. Но существует несколько вариантов ипотечного кредитования с нулевым первоначальным денежным вложением, например, льготные программы или вложение материнского капитала. Кредит на жилье без первого взноса нечасто встречается в банках, так как это не очень выгодная сделка, причем не только для самого финансового учреждения, но и для самого заемщика.
Сумма кредита при внесении первого взноса будет существенно меньше. Меньше будет и переплата и ежемесячный платеж. Без этого взноса все суммы увеличатся.
Заемщик переплачивает еще больше, и в случае невыплаты кредита, не просто теряет все, но и еще остается должен банку. Чтобы такого не происходило, финансовые учреждения предъявляют строгие требования к тому, кто берет ипотеку, проверяют его платежеспособность. Но человек и сам должен адекватно оценивать свои силы и возможности.
Выдают ли банки ипотеку без первоначалки
Мониторинг Krisha.kz показал, что оформить ипотеку в банках РК, не имея первоначального взноса, сейчас не получится. Его наличие — обязательное условие.
В зависимости от банка и кредитной программы минимальный первоначальный взнос варьируется от 10 до 30 %. При этом на минимальный порог могут рассчитывать заёмщики с идеальной кредитной историей и высоким официальным доходом. В остальных случаях условия более жёсткие: первоначалка должна составлять не менее 40 % от стоимости жилья.
Так было не всегда. В периоды стабильной экономики и конкурентной борьбы ипотечных программ некоторые банки выдавали жилищные займы даже при отсутствии первоначального взноса. Правда, процентная ставка по таким кредитам была часто выше обычной или требовался дополнительный залог — недвижимость, уже имеющаяся в собственности заёмщика. Сумма кредита, как правило, составляла не более 60 % от стоимости заложенного объекта.
Сейчас оформить ипотеку без первоначального взноса, даже предоставив допзалог банку, нельзя.