Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.
Как выселить арендатора из квартиры и заставить заплатить
В тяжелых случаях арендатор не только отказывается отдавать деньги, но и освобождать объект аренды. Итак, как выселить арендатора за неуплату.
При такой ситуации главное не впадать в крайности. Отключение света и воды, вывоз вещей арендодателя против его воли может привезти к уголовной ответственности. Поэтому нужно избегать обострения конфликта и действовать обдуманно.
Самый цивилизационный способ – это подать обращение в суд. Данный процесс занимает много времени. Ведь до получения решения суда об обязательстве освободить квартиру может пройти от пары месяцев до года. Однако в таком порядке арендодатель получает законное право выселить должников. Судебные приставы при необходимости окажут содействие.
После выселения следующий шаг это принять меры, которые смогут заставить арендатора платить.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру? — Аренда — Журнал Недвижимости
Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё
Рассказываем, как быть в ситуациях, когда замечательный жилец, поселившийся в вашей квартире, перестал платить за проживание и отказывается при этом съезжать.
10 сентября 2021
Представим ситуацию: вы — собственник квартиры, который собрался с силами и решился сдавать жильё в наём. Этап поиска подходящего арендатора позади: вы долго изучали разных кандидатов, потому что сдавать квартиру кому попало совсем не хочется, и выбрали самого подходящего.
Договорились об условиях проживания, жилец въехал. Возможно, первое время всё идёт хорошо: квартплата поступает вовремя, соседи не жалуются, квартира цела и невредима.
Но если вы зашли в эту статью, то на каком-то этапе сдачи жилья в наём столкнулись с отказом арендатора уплатить арендную плату за съёмную квартиру.
Проходит месяц, второй, третий — но ситуация не меняется: деньги не поступают на ваш счёт, а жилец продолжает занимать жилплощадь, которая по закону принадлежит вам, и отказывается съезжать. Рассказываем, что делать, если арендатор не платит арендную плату и не собирается освобождать квартиру.
Важно понимать, что в такой ситуации простых способов выселить жильца не существует. Ни в коем случае нельзя выгонять арендатора, который не платит и не съезжает, силой.
Иногда собственники считают, что они могут приехать в квартиру, когда нанимателя нет дома, выставить все его вещи за дверь и сменить замки. Суровая правда жизни заключается в том, что делать так нельзя: это уголовно наказуемо.
По закону нельзя просто так взять и физически выгнать человека, даже если он нарушил условия проживания.
Единственный официальный способ выселить арендаторов квартиры, которые не платят, — через суд. Если у вас есть договор, процесс будет чуть легче, а если договора нет — сложнее.
Инструкция по составлению претензии
Первый элемент претензии, которому мы уделим внимание, — это шапка. В правом верхнем углу листа бумаги прописываем, кому подаётся документ, от кого. Для этого укажем сведения о сторонах сделки. Если это физлица, обозначаем их ФИО, серии и номера паспортов, места прописки. Для юрлица отметим полное наименование, организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, юридический адрес.
Ниже по документу ссылаемся на договор аренды, заключенный между лицами, кратко разъясняем его условия: что передаётся в аренду, каков порядок выплаты арендой платы и так далее. Следующим шагом утверждаем, что арендатор не исполняет взятые на себя обязательства надлежащим образом, не вносит арендную плату в течение определённого времени. Потребуется указать, сколько конкретно периодов было пропущено, на какую общую сумму образовалась задолженность.
В завершение работы с претензией мы обращаемся к представителю арендатора, выставляем требование по погашению задолженности в тридцатидневный срок. Если денежные средства так и не поступят, можно переходить к формированию искового заявления. О том, как правильно составить иск в отношении арендатора, мы уже рассказали в другом нашем материале, опубликованном на сайте.
Уведомление о форс-мажоре
Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.
Действия после получения уведомления
- Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
- Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
- Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Как решить проблему неплатежа арендатором: опыт и советы
Если арендатор продолжает использовать квартиру, но не платит за нее, арендодателю следует предпринять действия для взыскания долга. Но прежде чем делать что-либо, необходимо разобраться в причинах, почему арендатор не платит аренду.
В случае, когда арендатор не забрал свои вещи и оставил квартиру, а затем отказывается платить аренду, арендодатель имеет право выселить арендатора и взыскать долг через суд. Для этого следует обратиться в местный суд и представить доказательства неуплаты аренды.
Если в квартире произошла поломка или есть повреждения имущества, которые произошли по вине арендатора, арендодатель имеет право потребовать возместить ущерб от арендатора. Можно составить акт о повреждениях с указанием стоимости ремонта или замены поврежденного имущества, а затем предъявить претензии к арендатору.
Освобождает ли арендатора в случае пожара или затопления квартиры страховка? Все зависит от условий страховки, поэтому важно провести подробное изучение договора страхования. Если страховка освобождает арендатора от обязанности платить за аренду в таких случаях, то арендодатель может получить компенсацию за ущерб от страховой компании.
Когда арендатор отказывается платить аренду или продолжает пользоваться помещением без оплаты, арендодатель может попытаться выселить арендатора через суд. Для этого необходимо обратиться в суд с иском о выселении и взыскании неуплаченной арендной платы. Суд рассмотрит дело и вынесет решение, которое потребуется исполнить.
В случае, если арендатор не может или не хочет платить аренду, арендодатель может попытаться решить проблему взаимного согласия. Возможно, можно договориться о снижении арендной платы или установить платежный график, учитывая возможности арендатора. Главное – быть гибким и открытым к диалогу.
В целом, решение проблемы неплатежа арендатором требует активных действий со стороны арендодателя. Необходимо воспользоваться правовыми механизмами, предусмотренными законодательством, чтобы защитить свои интересы и взыскать неуплаченную арендную плату или возместить убытки, понесенные из-за действий арендатора.
Как выселить арендатора и взыскать долг за квартиру: пошаговая инструкция
Когда арендатор перестал платить аренду, а вы не можете его выселить, вам следует предпринять ряд действий, чтобы вернуть свою квартиру и взыскать долг. Во-первых, проверьте, есть ли у вас подписанный договор аренды, в котором прописаны правила пользования помещением и обязательства арендатора. Если такой договор есть, вам будет легче заставить арендатора платить за квартиру.
В случае, когда арендатор не платит аренду, вы имеете право применить меры выселения. Однако, чтобы суд разрешил вам выселить арендатора, вы должны показать, что он активно отказывается платить аренду и уже задолжал за несколько месяцев. Затем вам необходимо отправить ему письменное уведомление о прекращении аренды с указанием причин и срока для освобождения квартиры. Если арендатор не покинет помещение добровольно, вы можете подать иск в суд на выселение.
Кроме того, если арендатор заплатив долг за квартиру, но продолжает пользоваться ею, вы можете добиться выселения, указав в иске о несоблюдении арендатором условий договора.
Помимо неуплаты аренды, важно учитывать и другие случаи, когда арендатор не следит за состоянием квартиры. Если произошла поломка или случился пожар, и вы доказали, что это произошло из-за небрежности арендатора, вы можете требовать взыскания ущерба и выселения.
Претензия по договору: общая характеристика
Неоднозначные ситуации при выполнении сделок возникают часто. В качестве одного из вариантов их разрешения рассматривают досудебную претензию по договору. Она может предъявляться контрагенту, например, заказчику, несвоевременно выполняющему взятые на себя обязательства.
Целью предъявления становится защита заявителем своих интересов, пострадавших ввиду нарушения исполнения ранее достигнутых договорённостей в полном объёме. Она может быть достигнута:
- на этапе досудебного урегулирования;
- по решению суда, рассматривающего при определённых условиях конфликт только, если присутствует предварительный этап урегулирования.
Договор: плата, ответственности, срок
- Арендная плата является обязательной. При этом следует соблюдать сумму, график платежей, форму оплаты. Деньги могут перечисляться на банковский счет или передаваться наличными. Коммунальные услуги всегда оплачиваются дополнительно. При нарушении схемы оплаты может быть составлена претензия с целью взыскания долга.
- Стороны должны принимать на себя определенные ответственности. Например, при отсутствии своевременной платы за аренду допускаются штрафные санкции. Однако для этого образец документа изначально должен включать соответствующие пункты и правильные формулировки.
- Договор должен быть подписан определенного числа, после чего он приобретает юридическую силу. Если договоренности нарушаются, может быть составлена претензия с дальнейшим устранением причин конфликта и разрывом договора.
Исковое заявление о взыскании задолженности по договору
Иск о взыскании задолженность должен быть составлен по общим правилам процессуального законодательства.
ВНИМАНИЕ: не всегда требуется подача иска. В установленных законом случаях, с учетом суммы задолженности, взыскатель обязан обратиться с заявлением о выдаче судебного приказа.
Что должен содержать иск?
Указание на суд, в который подается иск;
- Данные об истце (ФИО или наименование, если организация, адрес места жительства или нахождения (юр. адрес и/или почтовый адрес), ИНН для организации при обращении в арбитраж. Можно указать номера телефонов, адрес эл. почты);
- Информация об ответчике (ФИО или наименование, информация об адресах, ИНН для организации. Если известно, то номер телефона и адрес эл.почты);
- Цена иска – сумма требований. Размер госпошлины;
- Название процессуального документа – «исковое заявление»;
- Текст иска должен содержать указание на обстоятельства, в связи с которыми истец обращается в суд, информацию о соблюдении претензионного порядка, ссылку на доказательства, которые подтверждают обстоятельства и требования истца, ссылки на нормы права;
- В просительной части иска должно содержаться непосредственно требование истца, т.е. какую сумму задолженности взыскать с ответчика в пользу истца;
- В приложении перечисляются прикладываемые к иску документы;
- Иск подписывается уполномоченным лицом.
Образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,
ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.
Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
от «11» декабря 2019 г.
«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А. В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф. 12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.
В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.
За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.
Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.
Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.
Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.
Претензия Арендодателя о задолженности по договору аренды
Претензия арендодателя по договору аренды – это форма требования, которая направляется арендодателем арендатору в которой отправитель сообщает получателю о наличии нарушений по договору арены, требует их устранения и информирует о возможности применения санкций в случае если нарушения не будут устранены. Обычно договор аренды заключаются на длительный срок, в течение которого между сторонами могут возникнуть разногласия и взаимные претензии. Для юридического оформления таких разногласий как раз и существует существует претензионный порядок.
Арендодателю, чтобы начать процесс взыскания задолженности и расторжения договора с задолжавшим арендатором необходимо предварительно направить такому арендатору досудебную претензию с требованием устранить нарушение под угрозой применения санкций вплоть до расторжения договора, в случае если арендатор не устранит нарушения в обозначенный в претензии срок
Истребование имущества из чужого незаконного владения
До сих пор речь шла в основном об аренде недвижимого имущества.
Но что если арендована была движимая вещь (договор проката), транспортное средство, а арендатор не внес арендные платежи?
Или еще хуже — не спешит возвращать арендодателю саму арендованную вещь после прекращения действия договора?
Тогда следует подать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Для надежности следует сразу подать еще и заявление о применении обеспечительных мер.
Если арендатор исчез с вашей вещью, то ситуация становится еще более серьезной. Пишем заявление в полицию, поскольку за это возможна и уголовная ответственность.
Вот в общем-то и все на этом. Специально делал эту статью краткой и лаконичной, без воды. Чтобы по ее прочтении сразу стало ясно что делать, если арендатор не платит арендную плату.
Несколько слов о договоре
В договоре стороны сами определяют сумму вознаграждения за нежилое помещение, квартиру или любое другое имущество, переданное во временное пользование. Арендные платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально или единовременно – по выбору сторон.
Подписав договор, арендатор берет на себя обязанность вносить платежи в установленном порядке. При возникновении неплатежеспособности, он должен оповестить об этом арендодателя и просить отсрочки с последующим возвратом образовавшегося долга.
Если хозяин имущества согласится, стороны заключают дополнительное соглашение об отсрочке. Можно обойтись и без него при наличии доверительных отношений между сторонами. Однако нередки случаи, когда арендатор «молча» не платит за аренду и продолжает пользоваться имуществом либо также молча, покидает имущество. В обоих случаях у собственника появляется право на защиту своих интересов.
В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.
На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.
Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.
Шаг 2 Оценить ущерб имуществу
После того как коммунальщики установили факт нанесения ущерба имуществу и его причину, необходимо оценить его размер. Сумма должна быть документально обоснована. Одних моих чеков о покупке материалов и смет подрядчиков было бы недостаточно. Проводить оценку ущерба имеют право компании с членством в саморегулируемой организации оценщиков — СРО, у которых есть именной квалификационный аттестат и полис страхования ответственности.
Не путайте акт о заливе помещения и отчет независимой оценки. В первом фиксируется факт ущерба и его причина, во втором — стоимость восстановления.
На оценку выезжает эксперт, который собирает данные о повреждениях, а затем составляет смету затрат. В моем случае пострадал только ламинат — бытовые приборы, мебель и техника уцелели. Квартиранты присутствовали в квартире, когда приезжал эксперт. Это нужно, чтобы потом они не могли оспорить результаты оценки в суде.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.