ВС разъяснил, как продать общий дом после развода
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, как продать общий дом после развода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Планируете продать квартиру, но муж или жена против сделки? Если у вашей второй половинки нет прав на собственность, сможете продать недвижимость без согласия. Но если разводитесь и поэтому хотите продать квартиру, придется получать согласие. Если муж или жена против сделки, придется разделить общее имущество. И здесь есть два способа решения проблемы.
Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).
Когда не нужно согласия супруга на сделки с недвижимостью
Иногда согласия на сделки с недвижимостью от супруга не требуется. Не все об этом знают, но оформлять согласие супруга не нужно в следующих случаях.
Недвижимость куплена до вступления в брак
Если квартира или дом были куплены и полностью оплачены до вступления в брак, такое жилье будет принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности и нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не требуется. Это относится также и к тем случаям, когда право собственности было оформлено уже в браке, но деньги уплачены до этого, объясняет партнер практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation Виктория Дергунова.
Жилье было подарено одному из супругов
Полученная в дар недвижимость — это личная собственность человека, которая не подлежит разделу. Соответственно, на ее продажу согласие супруга не требуется, поясняет старший юрист практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation София Имамутдинова.
Жилье досталась в наследство одному из супругов
Недвижимость, полученная по наследству, по закону не считается совместно нажитым имуществом. Таким образом, наследник имеет право распоряжаться своей квартирой или домом, не оформляя согласия супруга, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Недвижимость куплена во время брака, но на личные средства одного из супругов
Важное условие здесь — деньги, на которые приобреталась квартира, принадлежали одному из супругов еще до официального заключения брака, что надо подтвердить документально. В противном случае квартира или дом будут считаться совместно нажитым имуществом, поясняет Андрей Саунин.
Продавцами недвижимости выступают оба супруга
Если муж и жена владеют недвижимостью и продают ее, то логично, что согласия на сделку не требуется. Ведь они оба выступают продавцами, а значит, выступают за ее реализацию, объясняет Виктория Дергунова.
Недвижимость приватизирована в браке одним из супругов
В случае если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг в приватизации не участвовал, то можно обойтись без его согласия, говорит Виктория Дергунова.
Недвижимость является собственностью одного из супругов на основании брачного договора
Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса, имущество супругов является их совместной собственностью. Но если супруги заключили брачный договор, по которому продаваемая недвижимость собственность только одного из них, то и согласия второго супруга не нужно, резюмирует София Имамутдинова.
Что делать, если одна из сторон против продажи квартиры?
-
Заключите мировое соглашение. Подпишите у нотариуса документ с условиями о выделении доли в виде денежной компенсации. Одна из сторон получит сумму, равную стоимости доли в квартире. А вторая сторона получит полное право распоряжаться имуществом.
-
Иск в суд. Если решить вопрос мирным путем не получается, придется обращаться в суд.
Что делать, если совместное имущество продано без согласия супруга
Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:
- Заключить соглашение с супругом — если вторая стороны все же не против продажи своей доли в общем имуществе, то стороны могут заключить соглашение, согласно которому вторая сторона получит компенсацию за свою проданную часть;
- Подать иск о взыскании компенсации — второй супруг, узнав о том, что имущество продано обращается в суд, где ему придется доказать, что своего согласия он не давал и потребовать выплатить денежную компенсацию в размере, соответствующему доли на это имущество;
- Подать иск о признании сделки недействительной — если о факте продажи совместно нажитого имущества вторая сторона узнала не позднее 1 года с момента оформления купли-продажи, то обратившись в суд, она может потребовать признание следки недействительно. В этом случае все права собственности перейдут в полном объеме, а продавец будет обязан компенсировать покупателя стоимость покупки.
Противоречие в законе
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, Продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.
Юридическая помощь при разводе
Развод — сложнейший период в жизни семьи. Всегда наиболее предпочтительным способом решения конфликтных ситуаций является внесудебный порядок. К сожалению, не всем удается договориться мирным путем.
Поэтому так важна помощь опытного адвоката, который встанет на защиту ваших прав и законных интересов. Доверив нам решение проблемы — нарушение прав супругов на квартиру, совершение сделок купли — продажи с ней при разводе, вы получите:
- бесплатную консультацию;
- поиск оптимальных путей выхода из ситуации;
- составление искового заявления и подготовка других документов;
- юридическое сопровождение в суде;
- контроль исполнения судебного решения.
Мы гарантируем, что ваша проблема решится в кратчайшие сроки и права будут восстановлены.
Согласно нормам статьи 39 Семейного Кодекса РФ, имущество супругов, приобретенное ими в браке, находится в совместной собственности. В случае развода такое имущество подлежит разделу в равных долях. Поэтому продажу квартиры после развода без согласия второго супруга совершить невозможно, даже если после расторжения брака прошло достаточное количество времени.
Причин появления вопроса, может ли муж продать квартиру жене, существует большое количество. Часто супруги желают таким способом закрепить единоличное владение за одним человеком, что характерно для бизнесменов. Некоторые задумываются о совершении такой сделки, чтобы получить налоговый вычет.
Вопросы имущественных отношений регулируются действующими нормами и по ГК собственник имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. При этом даже длительно практикующий и опытный юрист не сможет сразу однозначно дать ответ, может ли жена продать квартиру мужу. Он может быть положительным и отрицательным, что зависит от нескольких факторов.
В число определяющих входит:
- время покупки недвижимости;
- наличие брачного договора;
- способ приобретения квартиры.
Определяющим моментом возможности заключения сделки продажи между супругами является наличие у них совместно нажитого имущества, которое появилось у них после заключения брачного союза. В такой ситуации продажа квартиры и возможность заключение сделки между супругами окажется под вопросом.
Какое имущество может продаваться без согласия супруга
Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34. СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:
- имущество было получено на безвозмездной основе по договору дарения, по праву вступления в наследство, при приватизации;
- связаться с супругом невозможно, его местонахождение не установлено, по адресу прописки он не проживает;
- брачным контрактом установлено, что приобретаемая собственность принадлежит только одному супругу;
- одна из сторон умышленно уклоняется от дачи согласия.
В каких случаях разрешение не требуется?
Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:
- Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
- Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
- В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
- Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
- Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.
Если в брачном договоре, заключенном между молодоженами, указано, что конкретная квартира является собственностью одно из них, то в этом случае также не потребуется согласие на продажу такого жилья.
Юридическая помощь при разводе
Развод — сложнейший период в жизни семьи. Всегда наиболее предпочтительным способом решения конфликтных ситуаций является внесудебный порядок. К сожалению, не всем удается договориться мирным путем.
Поэтому так важна помощь опытного адвоката, который встанет на защиту ваших прав и законных интересов. Доверив нам решение проблемы — нарушение прав супругов на квартиру, совершение сделок купли — продажи с ней при разводе, вы получите:
- бесплатную консультацию;
- поиск оптимальных путей выхода из ситуации;
- составление искового заявления и подготовка других документов;
- юридическое сопровождение в суде;
- контроль исполнения судебного решения.
Важно! Согласно п.3 статьи 35 СК РФ, согласие на продажу оформляется в нотариальной форме или удостоверяется нотариально.
Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:
- до возникновения планов на проведение купли-продажи;
- после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
- после развода, на случай продажи.
Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:
- правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
- свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
- справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
- заявление о выдаче нотариального согласия.
На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.
Может ли супруг продать квартиру, приобретенную до брака, без согласия супруги
Мой отец находится в полной зависимости от этой женщины и делает все, как она скажет. Она хочет решить свои проблемы за наш счет. Она подговаривает отца продать нашу трехкомнатную квартиру и на эти деньги купить 2 однокомнатные — одну для себя и моего отца, одну для своего сына. Со мной и братом хотят поступить не по-человечески. Говорят, что мы будем жить в той квартире, в которой проживает сейчас она с сыном. Причем не понятно, что делать с нашими прописками в данной трехкомнатной квартире, и как мы можем въехать в квартиру, которая ей даже не принадлежит, т.к. до она до сих пор не разъехалась с мужем.
Супруги вместе не проживают лет 25.Разведены 2,5 года назад без присутствия супруга т.к.не смогли его найти. Кооперативная квартира оформлена в собственность на бывшую супругу. Может ли она продать квартиру без его согласия, т.к. место его проживания не известно?
Что делать, если супруг отказывается?
Супруг не должен одобрять сделку, если с момента развода прошло три года. После развода супруга договариваются об имуществе, которое перейдет к каждому из них. Срок для подачи иска составляет три года. После этого времени одобрение мужа на дарение квартиры получать не нужно.
Пока брак не расторгнут, жена не может подарить жилье без одобрения мужа. Исключения составляют случаи, когда женщина получила недвижимость до брака или жилье ей подарили, передали по наследству.
Обратимся к практике судов. Московский городской суд отменил договоренность о передаче квартиры в дар. Апелляционное определение принято в ноябре 2016 года, дело № 33-45269/2016.
Суть спора. Муж и жена купили недвижимость, находясь в законном браке. Муж без согласия жены подарил доли в недвижимости. Жена через суд защищала свои интересы и интересы ребенка.
Приобретенная в браке квартира
По действующему законодательству на квартиру, купленную в браке распространяются определенные ограничения в части возможности заключения сделок по ее отчуждению. Такое жилье признается общим совместным имуществом вне зависимости от того, кто по документам является собственником. Продажа такой квартиры одному из супругов фактически будет означать то, что он продает ее сам себе. По действующим правилам сделки продажи недвижимости, в которых сторонами договорных отношений выступает одно лицо, являются ничтожными.
В такой ситуации возникает еще один парадокс связанный с тем, что по действующим правилам при отчуждении недвижимости супруг обязан дать согласие на проведение сделки продажи. В описываем случае супруг сам будет являться приобретателем и при этом должен будет дать согласие самому себе. При желании передать квартиру супругу при наличии общей собственности возможно несколько вариантов.