Проектирование реконструкции зданий
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проектирование реконструкции зданий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ
В ходе разработки проекта реконструкции зданий и сооружений различного функционального назначения, мы готовы помочь решить следующие задачи:
- существенный физический износ здания или его отдельных конструктивных элементов
- изменение архитектурного облика, реконструкция фасадов здания
- необходимость в увеличении площади, объема, этажности здания, пристройки, надстройка дополнительных этажей или мансарды
- разделение существующего здания на дополнительные этажи
- изменение функционального назначения объекта (например, перепрофилирование жилого здания в предприятие торговли или организация офисных помещений или наоборот, нежилое в жилое)
- увеличение нагрузок на перекрытия, усиление существующих конструкций и грунтов оснований
- замена инженерного оборудования и модернизация инженерных систем
- реконструкция незавершенного строительством объекта после консервации
РАЗРЕШЕНИЕ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ЗДАНИЯ
Разрешение на реконструкцию даёт право на выполнение строительных работ, которые затрагивают внешний облик здания и изменение его параметров (пристройка, надстройка). Для его получения потребуется провести сопутствующие процедуры, в основном такие же, как и при новом строительстве.
Если самовольно начать работы, то реконструкцию признают незаконной, а на владельца наложат административный штраф. Незаконная реконструкция ставит под вопрос юридическое существование всего здания, даже если это пристройка на метр-полтора. Поэтому еще до начала необходимо учесть экономическую составляющую создания дополнительных площадей.
Организация реконструкции зданий и сооружений выполняется в двух направлениях:
- Техническое перевооружение предполагает замену агрегатов. Затраты на предполагаемые действия не превышают 10-15% от совокупных расходов.
- Преобразование – это реорганизация постройки в комплексе, его оснащения, которое включает постройку дополнительных этажей, корпусов и других конструкций.
В обоих случаях проводится проектирование, в ходе которого идет детальное обследование объекта, математические расчеты нагрузки и возможности безопасной эксплуатации сооружения. Подобные вычисления и визуализацию проводят при помощи специальных компьютерных программ трехмерного моделирования. К ним относят:
- Blender.
- AutoCAD.
- ZWCAD.
- NanoCAD и другие.
Необходимые документы
Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.
Основы правильной реконструкции нежилых помещений
Для осуществления работы без нарушений, каждый владелец объекта должен знать определенные факты:
- требуется правильно оформлять документы на планируемые работы;
- реконструкция представлена строительными работами, следствием которых становится внесение значительных изменений в технические параметры помещения или в его экономические свойства;
- наиболее часто процедура представлена формированием дополнительного этажа, переоборудованием чердака или усилением несущих элементов;
- разрешение надо получать в администрации региона, для чего формируется соответствующее заявление и подготавливается иная документация.
Реконструкция промышленной недвижимости – это строительные работы, которые затрагивают:
- изменение внешнего архитектурного облика объекта;
- изменение его параметров (например, высотности, этажности, площади и так далее);
- надстройка;
- перестройка строения;
- замена;
- восстановление его несущих конструкций.
В состав этих работ могут входить:
- изменение строительных материалов, используемых при возведении внешних фасадов;
- ликвидация, изменение либо перемещение оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров;
- остекление и меры по улучшению эксплуатационных качеств объекта промышленной недвижимости (установка систем кондиционирования, спутниковых антенн и так далее).
Также важно знать, что же такое промышленная недвижимость, и не путать ее с коммерческой. Промышленная недвижимость – это объекты тяжелой, легкой, пищевой промышленности и объекты специализации широкого спектра. В целом, это заводы, фабрики, производственные помещения. Это не является коммерческой недвижимостью, которая представляет собой офисные здания и помещения, магазины и так далее. Хоть и та, и та категории предназначены для бизнеса, они различаются принципиально. О том, какие объекты относятся к промышленной недвижимости, о требованиях к ним и классификации по назначению, а также о том, какие бывают классы по категории опасности, мы рассказывали в отдельном материале.
Такие же принципиальные различия имеют реконструктивные работы от всех прочих. Нельзя путать реконструкцию с перепланировкой, переоборудованием, капитальным ремонтом и строительством. Крупная ошибка – путать реконструкцию со строительством. Это принципиально разные процессы, так как строительство – это возведение объекта с нуля, реконструкция же – изменение, либо восстановление облика уже существующего объекта.
Все эти виды распоряжения объектом промышленной недвижимости нужно различать, так как согласование этих работ имеет множественные различия. Впрочем, как и проведение этих работ. При этом, строительство и реконструкцию можно сравнить в том ключе, что и для тех, и для других работ потребуется разрешение на строительство. В необходимости получения разрешения эти два процесса можно назвать равнозначными. О том, какие документы понадобятся для разрешения на строительство промышленного объекта и ввода в эксплуатацию, мы подробно рассказывали тут.
Что такое реконструкция
Реконструкцией считается любое изменение внутреннего интерьера жилого или нежилого помещения – монтаж новых дверных проемов, изменение межкомнатных перегородок, оборудование дополнительных выходов, переустройство систем водоснабжения и канализации, вентиляционных шахт. Для получения разрешения на проведение работ по реконструкции нужно обратиться с заявлением в отдел градостроительства и архитектуры. Если нежилое помещение передано Вам в пользование по договору найма, а на самом деле принадлежит администрации, то разрешение на реконструкцию следует получать у собственника. Как только все разрешения и согласования будут получены, можно приглашать архитектора для составления проекта. Если Вы хотите оборудовать только отдельный вход или увеличить количество дверей, то достаточно будет только составления архитектурного проекта реконструкции нежилого помещения.
Если предполагается переоборудование инженерных коммуникаций, то придется дополнительно оформить эскиз и проект реконструкции инженерных систем. Для этого также придется обращаться в отдел градостроительства и архитектуры со своим паспортом и правоустанавливающими документами на помещение. Там Вы получите предварительный документ согласования, который нужно будет во всех указанных инстанциях подписать и заверить печатью. В частности, потребуется подпись пожарной охраны, администрации, коммунальщиков, санэпидстанции. После этого на основании акта согласования и предъявленных документов Вам будет выдано разрешение на проведение реконструкции нежилого помещения.
Но и это еще не все. Как только строительно-монтажные работы будут закончены, нужно будет из районной администрации пригласить жилищную комиссию, чтобы они осмотрели переоборудованное помещение и составили акт приемки. Затем нужно отправиться в БТИ или пригласить сотрудника, чтобы он внес в кадастровый и технический паспорта изменения и выдал Вам выписки из обновленных документов. пригласите уполномоченных представителей пожарной охраны и санэпидстанции, чтобы они подписали акт, составленный приемной жилищной комиссией. Этот акт потом нужно будет согласовать в организациях, поставляющих энергетические ресурсы.
Ну и, наконец, отправляйтесь в ФУГРЦ, где напишите заявление, предоставьте полученные кадастровые выписки, паспорт, акт, квитанцию оплаты регистрации, ксерокопии всех документов и документов, подтверждающих Ваши права на нежилое помещение. И тогда сведения о выполненной реконструкции нежилого помещения будут внесены в единый реестр.
Для получения разрешения выполняются последовательные действия:
- первоначально делается копия техплана, который первоначально надо получить в БТИ;
- документация передается в отдел архитектуры администрации региона;
- заказывается проект будущей работы, формируемый с учетом технических и санитарных стандартов;
- проект утверждается в уполномоченных учреждениях, к которым относится администрация, СЭС и пожарная инспекция;
- далее надо получить разрешение от Жилищной инспекции, которая дополнительно должна после реализации плана оформить акт выполненных работ;
- полученные разрешения визируются у главы администрации региона, после чего подписывается согласие на процесс.
Важно! Может быть получен отказ на проведение реконструкции по разным причинам.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Необходимые документы
Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.
Когда необходимо и как получить разрешение?
После согласования проекта реконструкционных работ со всеми инстанциями можно переходить к получению разрешения. Именно этот документ позволяет приступать к строительным действиям запланированного масштаба. Разрешение – это официальная бумага, которая позволяет выполнить реконструкцию по согласованному плану и в дальнейшем зарегистрировать проведенные изменения в Росреестре.
Для получения разрешения потребуется собрать пакет обязательных документов, оплатить государственную пошлину за его получение и обратиться с письменным заявлением в соответствующую инстанцию. В установленные по закону сроки заявка и приложенные к ней бланки рассматриваются, на основании чего дается разрешение или отказ в проведении согласованных изменений.
Отличие реконструкции от перепланировки нежилых зданий и помещений
Если собственник здания хочет увеличить общую площадь за счет надстройки дополнительных этажей или пристроить к существующему зданию пристройку, тогда порядок согласования переходит на более сложный уровень, чем просто перепланировка.
Такие работы попадают под регламент согласования реконструкции объекта.
Сперва надо получить ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) в Москомархитектуре, затем на основании ГПЗУ заказать у нас разработку проектной документации и согласовать ее со всеми инстанциями, а потом подать документы на получение разрешения на реконструкцию в Мосгосстройнадзор.
Специалисты нашего центра могут взять на себя эту сложную процедуру оформления согласования реконструкции здания.
Чтобы реконструкция была законной, важно подать следующие необходимые документы:
- гражданский паспорт заявителя;
- заявления во все вышеперечисленные структуры;
- топографический план местности, где располагается недвижимость;
- правоустанавливающие документы на объект;
- подробный проект реконструкции;
- заключение эксперта о техническом состоянии здания;
- если помещение находится в многоквартирном доме, предоставляется разрешение с подписями всех собственников;
- поэтажный план, включая чертежи всех помещений, которые подвергнутся реконструкции.
Отличие перепланировки и реконструкции
Часто эти два понятия путают, поэтому, прежде чем разбираться в том, что такое реконструкция следует понять отличие от перепланировки помещения. Общее в них только одно – самовольное проведение таких манипуляций чревато административной ответственностью. В процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие конструкции, но может увеличиваться площадь за счет достройки и надстройки, так и уменьшаться. Что касается перепланировки, то при ней фактическая площадь сохраняется, зато внутри могут произойти определенные изменения. В результате них допускается корректировка целевого использования помещений. В том числе перевод их с жилищного фонда в нежилой.
Важно! Перепланировка может быть частью реконструкции. Но для проведения и одной, и второй манипуляции нужны специальные разрешения, соответствующие нормам Градостроительного Кодекса.