Аренда квартиры: что проверить перед тем, как снять

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда квартиры: что проверить перед тем, как снять». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.

«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».

Нe плaтить aвaнc нaпepeд

Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.

Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.

Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.

Как подготовиться к осмотру квартиры?

• Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.

• Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.

• Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).

Что делать после подписания договора аренды?

Заключительный шаг — подписание акта приема-передачи. В этом документе стоит описать состояние квартиры и внести туда список ценных вещей — бытовой техники и электроники, а также количество передаваемых копий ключей. После подписания акта квартиросъемщик отвечает за состояние квартиры и платит за нее.

---

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

Квартира в тихом районе

В Москву я переехал из Омска в 2010 году. О переезде думал курса с третьего, нужен был повод, и он нашёлся: я купил билет на концерт U2 в Москве и больше в Омск не вернулся.

Подавляющее большинство моих знакомых в Москве живут в съёмных квартирах, но я решил приобрести своё жильё. Трёхкомнатную квартиру в центре Омска я продал за 4,3 миллиона рублей. На такие деньги можно взять квартиру только в ближайшем Подмосковье, но я же переезжал в Москву, а не в Московскую область. К тому же я хотел, чтобы квартира была не однокомнатная — на случай если появится семья, — в тихом районе и недалеко от метро. Весной этого года квартиру, соответствующую таким условиям (я искал квартиры вверху оранжевой ветки метро и снизу зелёной), можно было купить где-то за 6−6,5 миллиона рублей. Мне пришлось взять ипотечный кредит примерно на два миллиона.

Я не понимаю, как люди берут ипотеку с нуля. Изучение графика выплат кредита, честное слово, поражает. Из 25 тысяч рублей, что я плачу ежемесячно, на погашение кредита идут только 4 тысячи. Остальное отправляется на погашение процентов. То есть задолженность перед банком уменьшается по чайной ложке. Хотя, казалось бы, 12 % годовых звучит не так страшно. Благо у меня есть ещё одна квартира в Омске, которую я сейчас продам и погашу ипотечный кредит. В противном случае я бы, конечно, заколебался выплачивать его 15 лет.

Покупка квартиры осуществляется через риелтора. Если нанимать его через агентство, услуги обойдутся в 150 тысяч рублей, зато большое агентство гарантирует, что вас не кинут. Часто с риелтором можно договориться о частном порядке оформления сделки, тогда его устроит гонорар в 80−100 тысяч рублей. Так мы и сделали с моим агентом.

Квартира в Новой Москве

Мои родители начали копить мне на квартиру лет десять назад. Мы планировали сдавать её, так как я не собиралась переезжать из съёмной квартиры рядом с работой. Мои родители не миллионеры, мы искали доступное жильё. В 2012 году появилась территория Новой Москвы, и там за наши 6,5 миллиона рублей получалось купить квартиру площадью даже 100 квадратных метров. Риелтор предлагал нам варианты под ключ, с высоким потенциалом роста прибыльности.

Мы сразу отмели все квартиры в строящихся проектах: нам сказали, что это забава для терпеливых и при худшем раскладе заселения можно так и не дождаться. Потом мы отказались от больших проектов — это когда строят порядка сорока домов сразу: сделка с такими тоже может затянуться. Например, в Ближнем Переделкине сдачу последней очереди строительства отложили на несколько лет.

Дёшево, значит, сердито

Также при самостоятельном поиске квартиры для аренды специалисты советуют обращать внимание на стоимость аренды. В большинстве случаев неоправданно низкая цена таит за собой какой-то подвох.

«Если выбираете квартиру самостоятельно, внимательно изучите ценовую ситуацию на рынке. Привлекательная дешевизна предложения, как правило, является просто приманкой. Во время просмотра квартиры и заключения сделки расслабьтесь, не нервничайте, максимально сосредоточьтесь на документах и договоре аренды, а также внимательно осмотрите квартиру на наличие недостатков. Не реагируйте на искусственно создаваемое многими собственниками и недобросовестными агентами состояние нервозности, благодаря которому клиент быстрее всё осмотрит и отдаст деньги», — советует управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко.

«Очевидно, что жилплощадь, которая сдаётся по низким ставкам, имеет определённые минусы. Например, низкое качество объекта (старый дом, отсутствие ремонта, мебели или бытовой техники) или неудачное расположение (далеко от станции метро, рядом с вокзалом или рынком). Также снижению стоимости способствует условие предоплаты за долгий срок (полгода, год) или короткий срок найма (часто жильё сдают на лето). Нужно ориентироваться на средние ставки, описание объекта в объявлении, постараться в телефонном разговоре выяснить подробности и только потом отправляться на просмотр», — подтверждает Галина Киселёва, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

Что должен знать арендатор

Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.

Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:

• нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
• нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
• деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
• важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
• на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
• все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
• договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;

Условия договора найма

Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.

Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:

• Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
• Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
• Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
• Дата подписания.
• Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
• Кто оплачивает коммунальные платежи.
• Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
• Можно составить здесь опись имущества.

Достоинства и недостатки услуг риэлтора по снятию недвижимости

Аренда квартиры через агентство имеет свои плюсы и минусы. Несомненным достоинством обращения риэлтору является то, что клиенту не нужно прилагать много усилий для поиска квартиры, но не только это.

1. Обычно агентства имеют большие, постоянно пополняемые базы недвижимости, в которой можно без труда найти объект, который максимально удовлетворит требования клиента.
2. Риэлторы нацелены на быстрое достижение результата, поэтому уже через 1-3 дня человек сможет заселиться в новое жилье.
3. Компании часто заинтересованы в чистоте сделки, поэтому проверяют потенциальных арендодателей и недвижимость.
4. Шансов на то, что владелец объекта окажется мошенником и сдаст чужую жилплощадь, практически нет.
5. Нет необходимости напрямую общаться с потенциальными арендодателями и договариваться о просмотре объекта, а посмотреть несколько квартир можно в один и тот же день, без перерывов.
6. Агентства обычно оказывают дополнительные услуги, например, готовят договор аренды, помогают вести переговоры или «сбавлять» цену.

Как снять квартиру через агента: пошаговая инструкция

Аренда недвижимости через агентство всегда сопряжена с дополнительными затратами. Нужно быть готовым к тому, что после заключения арендного соглашения арендатору придется оплачивать пользование объектом за месяц вперед. Однако такую возможность можно исключить, если сразу обговорить со специалистом все детали.

«Снимать квартиру у агентства не получится. Все дело в том, что такие компании только подыскивают подходящие объекты. А после того, как клиент заключит арендное соглашение или начнет пользоваться предложенной недвижимостью, считается, что риэлтор исполнил свои обязательства. Его услуги оплачивают, больше специалист ничего не должен клиенту».

Для того чтобы арендовать квартиру через агентство можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:

1. Подбираем проверенную компанию. Важно, чтобы она давно работала на рынке, имела свой офис. Проверить информацию о том, когда зарегистрирована фирма, можно на официальном сайте налоговой службы по ИНН.
2. Обращаемся к риэлтору, консультируемся с ним. Спросите, сможет ли специалист подобрать квартиру, в нужном районе, которая отвечает вашим потребностям, сколько времени займет поиск, какие дополнительные услуги он оказывает и что именно входит в стоимость его работ.
3. Внимательно ознакомьтесь с договором на оказание риэлтерских услуг. Обратите внимание на права и обязанности исполнителя, сравните их с тем, что вам рассказывал сам специалист.
4. Если все в порядке, можно подписывать договор. В некоторых случаях придется внести задаток.
5. Специалист внимательно выслушивает ваши пожелания и составляет список подходящих под требования объектов.
6. Далее нужно отобрать объекты, которые понравились. Риэлтор договорится о времени и дате просмотра.
7. В назначенный день клиент вместе со специалистом осматривают недвижимость. Если ни один вариант не устроил, то риэлтор продолжает поиск.
8. Если клиенту понравилась одна из квартир, и он готов арендовать ее, назначают переговоры. Как правило, если хозяин недвижимости присутствует во время просмотра, поговорить с ним можно в этот же день.
9. После обсуждения всех деталей, риэлтор готовит проект договора аренды, затем стороны знакомятся с ним, после чего, подписывают его.

Почему не выгодно работать с риэлторами

Как ранее упоминалось, рынок недвижимости сейчас переполнен посредниками, которые за свои услуги желают получать процент, составляющий от 50 до 100 % месячной арендной стоимости квартиры. Именно поэтому сотрудничество с риэлторами считается невыгодным.

При нежелании сотрудничать с ними или же просто желая сэкономить бюджет, можно самостоятельно заняться поисками нового места жительства для себя. Однако это может занять немного больше времени, в сравнении с предыдущим вариантом.

Где именно можно найти квартиру для аренды:

• Наиболее эффективный и оптимальный способ – поиск через социальные сети. Информация зачастую находится в специальных группах по недвижимости, где собственники выкладывают арендные предложения;
• Поиск можно совершать и через специальные форумы. Однако здесь нужно быть осторожным, так как встречаются объявления не только от владельцев, но и от риэлторов;
• Студенты могут найти желаемое жилье на доске объявлений в учебном заведении. Если рассматривать объявления в других местах, то это, как правило, не работает, потому что идут они все от риэлторов;
• Допускаются и противоположные ситуации, когда риэлтор получает плату за услуги не от арендатора, а от арендодателя. Это происходит в тех случаях, когда собственнику нужно как можно скорее сдать свою квартиру. В случаях с экономичным жильем, это практически не встречается. Но если это элитное жилье, подобное развитие ситуации допускается;
• Наиболее неэффективным способом принято считать поиск жилплощади через друзей или знакомых. Однако никто не исключает того, что кто-то из знакомых действительно в этот момент сдает квартиру в аренду.

Из предложенных вариантов можно понять, что ничего сложного в этом нет. Нужно лишь приложить немного усилий и терпения, чтобы найти хорошее жилье без дополнительных затрат.

Особые условия договора аренды квартиры

В разделе особых условий в договоре на аренду жилплощади указываются решения ситуаций, складывающихся в процессе арендных отношений между наймодателем и нанимателем. Эти договорные моменты необходимо рассмотреть сторонам до утверждения договора, указав их решения в «особых условиях».

Стоимость арендной ставки. Более 30% спорных ситуаций с арендуемым жильем происходят из-за условий и сроков пересмотра величины выплат по аренде. Конечно же, арендодатель будет настаивать на неограниченном сроке изменения ставки (вариант «в любой момент»). И это, конечно же, полностью невыгодно арендатору. Требуется обсудить реальные сроки и обозначить в договоре период, во время которого ставка аренды не переменяется (оптимально – раз в год). Также необходимо договориться об условиях повышения стоимость аренды, указав их в тексте договора.

Штрафы при просрочке арендной платы. Краткосрочные договора найма жилья наймодатель вправе расторгнуть через суд при несвоевременной оплате (истечении договорного срока) чаще двух раз, долгосрочные – неоплате шестимесячного срока аренды (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).

Адекватной формулировкой штрафа при несвоевременном внесении платы за съем жилья является пеня 0,3-0,5%, начисляемая по каждому просроченному дню. Конкретный размер пени не устанавливается нормами законодательства. По условиям Гражданского кодекса, размер пени (неустойки) определяется договором сторон, т.е. участниками договора (ст.330, п.1). Заметим, что при отсутствии в договоре условий ответственности арендатора за неисполненные, либо исполненные позже договорного срока обязательства арендодатель не вправе требовать выплаты штрафа (Гражданский кодекс, ст.330, п.2).

Сроки уведомления о прекращении аренды. Как правило, одного уведомительного месяца для каждой стороны договора аренды вполне хватит. Нанимателю удобен месячный срок, позволяющий достаточно легко найти новую квартиру до выезда из съемного жилья. А вот арендодателю одного месяца на поиск очередного нанимателя нередко бывает мало, он может настаивать на указании в договоре 2-3 месячного уведомительного срока.

Периодичность проверки состояния арендованного жилья. Каждый арендодатель заинтересован в сохранности имущества квартиры, предоставляемой в наем. Обычно в договоре указывается допустимость проверки один раз за месяц. Однако некоторые собственники игнорируют договорные условия, считая себя вправе навещать сданное в наем жилье чаще раза в месяц, без предварительного уведомления квартиросъемщика и даже в его отсутствие.

Посещения арендуемой жилплощади третьими лицами. На рынке съемного жилья присутствуют предложения арендаторов, категорически запрещающих посещения знакомыми квартиросъемщика. Данный момент важно обсудить до подписания договора. Обычно удается договориться о посещениях близкими друзьями и родственниками.

Коммунальные платежи. В договоре аренды важно отразить условия выплат по коммунальным услугам, а именно по электроэнергии, природному газу, воде, телефонной линии, интернету и кабельному ТВ. Частично коммуналка входит в арендные платежи, а часть ее, связанная с непосредственным потреблением услуг арендатором, оплачивается им отдельно. Обязательное условие выплат потребленных коммунальных услуг – наличие исправных приборов учета.

Форс-мажорные обстоятельства. В практике аренды жилья юрлицами для своих сотрудников их юристы настаивают на включении в договор условия немедленного прибытия собственника квартиры при определенных бытовых форс-мажорах, как-то текущий радиатор отопления или соседские протечки сверху. Это условие уместно и при аренде жилья физлицом.

Нанимателю следует внимательно изучать текст арендного договора в процессе его согласования и перед подписанием, ни в коем случае не воспринимая документальное оформление аренды жилья, как назойливую формальность. Договор защищает интересы наймодателя и нанимателя в одинаковой степени. Если арендатор замечает пункты договора, противоречащие его интересам – стоит внимательно подумать прежде, чем подписываться на заведомо неудобную аренду.

Как арендовать квартиру правильно?

Чтобы максимально защитить себя от возможного мошенничества, арендовать помещение необходимо правильно. В обязательном порядке нужно проверить наличие у собственника право на сдачу жилья в наем. Затем необходимо ознакомиться с документами на квартиру. Необходимо самому узнать, где можно будет найти собственника в случае непредвиденных обстоятельств. В обязательном порядке рекомендуется записать его телефон.

Если в квартире отсутствует интернет, и гражданин хочет подключить его, в обязательном порядке нужно обговорить условия, в соответствии с которыми будет осуществляться действие.

Осматривая квартиру, необходимо уделить внимание состоянию сантехники и электропроводки. Нужно удостовериться, что пробки при включении приборов не выбивает. Дополнительно стоит убедиться в отсутствии насекомых в квартире. Если человек обнаружил какие-либо неполадки, но жилье ему нравится, необходимо сразу уточнить, за чей счет будет осуществляться устранение имеющихся неисправностей. Гражданин не должен бояться задавать вопросы и спрашивать интересующую информацию. Это позволит снять квартиру безопасно и избежать большинства подводных камней.

На что обязательно обратить внимание?

Каковы правила съема жилья на длительное время? Так как снимать жилплощадь планируется на длительный период, необходимо ответственно подойти к его осмотру. Лучше составить для себя некоторые пункты, определяющие выбор помещения и ориентироваться на них. Для каждого свои требования: кому-то нужна обстановка с мебелью, кому-то без, большая площадь или нет…

Важно обратить внимание на район, близость расположения метро (иного транспорта), этаж и т.д.

Также нужно изучить состояние жилья, основных коммуникаций и других моментов, определяющих качество жизни.

Что нужно проверять при аренде квартиры? Первое, что нужно проверить – непосредственно само помещение. Устраивает ли оно по всем основным параметрам и требованиям, находится ли в удовлетворяющем ожидания состоянии и т.д.

Важно обратить внимание на документы, подтверждающие, что объект находится в законной собственности того, кто его сдает. Не лишним будет, оценить поведение арендодателя, пообщаться с ним.

Если вариант был найден при помощи агентства, надо ознакомиться с отзывами или рекомендациями в адрес арендодателя, если такие имеются.

Кроме того, особое внимание надо уделить мебели и предметам внутри жилплощади. Если есть какие-либо поломки, дефекты, лучше сразу оговорить это с арендодателем, чтобы не оказаться виновным через некоторое время.

Что спрашивать при аренде квартиры? Понятно, что первое, что непременно стоит спросить у собственника:

• окончательная цена;
• предполагаемый период сдачи недвижимости;
• условия, которые он предъявляет к будущим жильцам.

Однако есть моменты, которые косвенно могут повлиять на спокойствие пребывания арендатора.

Например, если у собственника есть взрослые дети (внуки), они в любой момент решат жениться (разводиться и т.д.) или просто жить отдельно, и арендатор рискует «остаться за бортом».

Кроме того, лучше поинтересоваться о соседях. Среди них встречаются те, которые способны доставить много неудобств.

Похожие записи:

• Обманули на авито: что делать, как вернуть деньги, пишем заявление в полицию
• Получение гражданства РФ в упрощенном порядке в 2023 году
• Как получить вычет за лечение? Что нужно знать перед подачей документов?