ТСН как новый вид объединения собственников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСН как новый вид объединения собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Основная информация о ТСН содержится в статье 123.12 ГК РФ. Для того чтобы понять, что представляет собой ТСН, рассмотрим основные признаки ТСН:

1. Это добровольное объединение.
2. В ТСН входят только собственники объектов недвижимости.
3. ТСН создается для определенных целей, предусмотренных законом.
4. В ТСН входят собственники различных объектов недвижимости: собственники зданий, помещений, собственники МКД, собственники дачных домов и земельных участков и др.
5. ТСН создается для совместного владения и использования всеми членами товарищества принадлежащих им объектов недвижимости.

Общественная организация – это добровольное объединение граж-дан, объединившихся на основе общности их интересов для удовлетворе- ния духовных или иных нематериальных потребностей, для представления и защиты общих интересов и достижения иных не противоречащих закону целей (п. 1 ст. 123.4 ГК). Таким образом, общественные организации представляют собой корпоративные (основанные на членстве) объединения граждан, создан-ные с целью совместного удовлетворения различных нематериальных, прежде всего духовных, потребностей. В зависимости от целей объединения граждан, вида интересов и потребностей, удовлетворения которых граждане хотят достичь таким объ-единением, к общественным организациям закон относит следующие виды объединений: политические партии, профессиональные союзы (профсоюзные организации), органы общественной самодеятельнос-ти, территориальные общественные самоуправления (п. 3 ст. 50 ГК). Перечень видов не является исчерпывающим.

Регулируется рядом специальных законов. Им посвящены Закон об общественных объединениях, Закон о некоммерческих организациях, Закон о политических партиях, Фе-деральный закон от 12 января 1996 г. No 10-ФЗ «О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности», отдельные нормы Федерального закона от 6 октября 2003 г. No 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в части регулирования деятельности территориальных общественных самоуправлений).

Всякая общественная организация является собственником своего иму-щества, в том числе переданного ей учредителями (участниками, членами) в качестве вступительных и членских взносов и по другим основаниям. Общественные организации по общему правилу создаются по ини-циативе не менее чем трех граждан. Другой количественный крите-рий для учредителей общественной организации может быть предус-мотрен федеральными законами об отдельных видах общественных организаций. Помимо сведений, подлежащих включению в устав любого юри- дического лица, устав общественной организации должен содержать сведения о предмете и целях ее деятельности, а также условия о порядке вступления (принятия) в организацию и выхода из нее, составе и компетенции ее органов и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, об имущественных правах и обязанностях участника (члена) организации и о порядке распределения имущества, оставшегося после ликвидации организации.

Управление в общественной организации: высшим (волеобразующим) органом общественной организации является съезд (конференция) или общее собрание членов, которые избирают его исполнительные (воле- изъявляющие) органы и обладают исключительной компетенцией, определенной законом и уставом организации. К исключительной компетенции высшего органа общественной организации наряду с воп-росами, которые решает высший орган любой корпорации, относится также принятие решений о размере и порядке уплаты ее участниками (членами) членских и иных имущественных взносов.

Из числа своих членов общественные организации могут избирать постоянно действующие коллегиальные исполнительные органы (совет, президиум, правление и пр.), при этом обязательно образуется единоличный исполнительный орган (председатель, президент и т.п.). Общественные организации относятся к юридическим лицам, в от-ношении которых их участники (члены) не имеют имущественных прав и не отвечают по обязательствам организации. Все члены общественных организаций имеют равные корпоратив-ные права, предусмотренные ГК, другими законами, и пользуются своими правами в порядке, предусмотренном их уставами. В процессе осуществления деятельности организации все ее члены вправе безвозмездно пользоваться оказываемыми услугами организации. Члены общественной организации несут и равные обязанности как участники корпорации, а также обязанности по уплате членских взносов. Общественная организация по решению ее участников (членов) может быть преобразована в ассоциацию (союз), автономную неком-мерческую организацию или фонд (п. 4 ст. 123.4 ГК).

Религиозная организация – являющееся унитарной некоммерческойорганизацией добровольное объединение граждан Российской Федерации или постоянно проживающих на ее территории иных лиц, образованное ими в целях совместного исповедания и распространения веры и зарегис- трированное в качестве юридического лица (п. 1 ст. 123.26 ГК).

Религиозной организацией признаются три вида создаваемых в це- лях совместного исповедания и распространения веры объединений: добровольное объединение граждан (местная религиозная организация), объединение этих организаций (централизованная религиозная орга- низация), а также созданная указанным объединением организация и (или) руководящий или координирующий орган.

Гражданско-правовое положение религиозных организаций, помимо ГК, определяются также Федеральным законом от 26 сентября 1997 г. No 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Местная религиозная организация может быть создана не менее чем 10 гражданами-учредителями, централизованная религиозная организация – не менее чем тремя местными религиозными организациями или другой централизованной религиозной организацией. Религиозные организации являются собственниками принадлежащего им имущества, в том числе пожертвованного религиозным организа- циям или приобретенного ими по иным предусмотренным законом не сохраняют иму-щественные права на имущество, переданное ими этой организации в собственность. Особенностью правового режима религиозной организации является то, что на принадлежащее религиозным организациям имущество богослужебного назначения не может быть обращено взыскание по требованиям их кредиторов. В законе установлен запрет на преобразование религиозной органи-зации в юридическое лицо другой организационно-правовой формы.

Статья 6. Общественные и религиозные организации (объединения) (ФЗ Об НКО)

1. Общественными и религиозными организациями (объединениями) признаются добровольные объединения граждан, в установленном законом порядке объединившихся на основе общности их интересов для удовлетворения духовных или иных нематериальных потребностей.

Общественные и религиозные организации (объединения) вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых они созданы.

2. Учредители, участники (члены) общественных и религиозных организаций (объединений) не сохраняют прав на переданное ими этим организациям в собственность имущество, в том числе на членские взносы. Учредители, участники (члены) общественных и религиозных организаций (объединений) не отвечают по обязательствам указанных организаций (объединений), а указанные организации (объединения) не отвечают по обязательствам своих учредителей, участников (членов).

3. Особенности правового положения общественных организаций (объединений) определяются иными федеральными законами.

4. Особенности правового положения, создания, реорганизации и ликвидации религиозных организаций, управления религиозными организациями определяются федеральным законом о религиозных объединениях.

Преимущества и недостатки товарищества собственников недвижимости

Очевидными плюсами ТСН, как юридической формы, являются следующие факторы:

• Общность совместного имущества. В отличие от ТСЖ, ТСН включает в себя не только жилые помещения, но и земельные участки, чердачные и подвальные помещения, а также все остальные возможные формы недвижимого имущества.

  Таким образом, у руководства ТСН, по сравнению с руководителями ТСЖ, появляется возможность эффективнее распоряжаться нежилыми помещениями.

• Общность и массовость в принятии решений. Этот фактор особенно заметен в районах, где преобладают новостройки и дома делят между собой один двор.

  Таким образом, решение о возведении, к примеру, платной парковки, смогут одобрить жители сразу нескольких домов и при этом число людей, поддерживающих решение руководства ТСН, будет выше, чем число тех, кто не поддержит идею или вовсе не проявит инициативу.

В качестве недостатков ТСН можно рассматривать следующие факторы:

• Длительные сроки решения вопросов. В старых домах, создание ТСН может быть просто нецелесообразным – сбор средств на ремонт помещений может затянуться на длительные сроки, что чревато переходом дома в аварийное состояние.

• Риск банкротства. Поскольку ТСН, по факту, является юридическим лицом, присутствует риск его банкротства, а это значит, что никаких гарантий возврата вложенных средств нет.

• Возможна деятельность вразрез с интересами собственников. ТСН нацелено на вопросы распоряжения жилыми фондами, поэтому решения о сдаче, к примеру, в аренду или перепродаже части общего имущества могут быть приняты вразрез с интересами жильцов.

• Отсутствие должной законодательной поддержки. Такой недостаток, как слабая законодательная поддержка, свойственный для ТСЖ, также является недостатком ТСН.

Дать однозначный ответ на вопрос, что же все-таки лучше, ТСЖ или ТСН, сложно. Однако, исходя из данных, приведенных в данной статье, можно сделать вывод о том, что ТСЖ лучше в тех случаях, когда дом старый, так как существует возможность в относительно краткие сроки осуществлять ремонтные работы.

ТСН больше подходит для районов с плотной застройкой, поскольку в современных жилых домах на первых этажах часто выделяются помещения для коммерческого использования, собственниками которых являются юридические лица, а для них ТСН является более удобной формой.

Подводя итог, стоит отметить, что, как и при любой дилемме, у каждого из решений есть слабые и сильные стороны. Исключением не стали и такие формы, как ТСЖ и ТСН. Они могут приобрести больше достоинств, но для этого каждая из этих форм нуждается в усовершенствовании правовой базы.

Преобразование ТСН в кооператив

Пункт 4 ст. 123.12 ГК РФ закрепляет единственно возможную организационно-правовую форму преобразования товарищества собственников недвижимости. По решению своих членов такое товарищество может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Здесь следует обратить внимание на нормы ч. 2 ст. 140 ЖК РФ, предусматривающей конкретную разновидность потребительского кооператива, которая может быть выбрана при преобразовании товарищества собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Аналогичным образом в п. 3 ст. 123.2 ГК РФ установлено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости.

Библиографический список

1. Бондаренко Н.Л. Традиционные и новые формы экспроприации собственности в Республике Беларусь // Предпринимательское право. 2014. N 1.
2. Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. М., 2003.
3. Латурнери Мари-Эме. О юридических лицах // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5.
4. Макаров О.В. Правовой режим кооперативных форм создания и реконструкции недвижимости: состояние и проблемы // Юридический мир. 2008. N 6.
5. Меняев А.В. Правовое положение и система некоммерческих организаций в российском гражданском праве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2010.
6. Овод И.В. Товарищества по гражданскому праву: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2006.
7. Полетаев В.В. Гражданско-правовое регулирование деятельности ТСЖ в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006.
8. Сапрыгина О.В. Что такое жилищная кооперация в свете реформы Гражданского кодекса // Семейное и жилищное право. 2013. N 1.
9. Сойфер Т.В. Актуальные направления развития гражданского законодательства о некоммерческих организациях // Российская юстиция. 2014. N 3.
10. Суханов Е.А. Сравнительное корпоративное право. М., 2014.

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Плюсы и минусы организации ТСН

полная прозрачность деятельности HOA, включая финансовые;

• Основной целью HOA является управление недвижимостью, которое включает в себя возможность создания дохода от его использования, которые могут быть реализованы в общие потребности, и, таким образом, снизить вклад членов такой организации;
• Поскольку жилищное сообщество классифицируется как юридическое лицо, существует признание организации неплатежеспособности (банкротства), и поэтому нет никакой гарантии измебежных мер
• Обязательная запись в реестр лицензии на проведение этого вида деятельности;

• Компания владельцев компании имеет обширные возможности, которые провоцируют ситуации, в которых орган управления может принимать решения, не принимая во внимание мнение партнеров — владельцев недвижимости, и даже таких решений, которые могут противоречить наибольшему количеству.
• Как и любая другая организационная и правовая форма, партнерство владельцев недвижимости имеет прямое разрешение в Законе Российской Федерации, посредством которого вы можете понять пути создания, функционирования и контроля над своей деятельностью. Ниже приведены конкретные правила и соответствующие разделы, которые отражают сущность HOA.
• Статут

ТСЖ (товарищество собственников жилья) – объединение физических лиц, созданное в целях управления общим имуществом, имуществом собственников жилых домов, а также ведения единой хозяйственной деятельности.
ТСН (товарищество собственников недвижимости) представляет собой объединение граждан и организаций, имеющих в собственности недвижимость (в том числе, квартиру, жилой дом, коммерческие помещения, а также земельные участки), в целях осуществления всех полномочий собственника в отношении единого имущества в предусмотренных законодательством пределах. Формами ТСН считаются ТСЖ и СНТ. То есть данное понятие является более широким по значению и включает в себя, в том числе, первое.

И ТСЖ, и ТСН являются некоммерческими корпоративными организациями, вступление в которые носит добровольный характер.

ТСН – это товарищество собственников недвижимости, один из видов организации управления многоквартирным домом. Такие объединения могут использоваться для управления имуществом не только МКД, но и садовых товариществ, коммерческих организаций, гаражных кооперативов.

ТСН является некоммерческой организацией, объединяет владельцев разной недвижимости. Регулируется деятельность товарищества собственников Гражданским и Жилищным Кодексом, поскольку это юридическое лицо, следующими нормативно-правовыми актами:

• ГК РФ статьи 123.12-123.14.
• Жилищный Кодекс: статьи 135-136, 145, 149, 150, 152, 161.

Отдельного законодательного акта, который бы регулировал именно деятельность ТСН пока не разработали, так что при формировании и оформлении документов, нужно руководствоваться вышеуказанными статьями Гражданского и Жилищного Кодекса.

Законодательная база ТСН

Как любая другая организационно-правовая форма, товарищество собственников недвижимости имеет прямое закрепление в законодательной базе РФ, обратившись к которой можно понять способы создания, функционирования и контроля за ее деятельностью. Ниже приведены конкретные нормативные акты и соответствующие разделы, отражающие суть ТСН.

Нормативный акт	ТСН
Гражданский кодекс РФ	Ст. 49, 65.1-65.3, 123.12-123.14, 174, 181.2, 182, 218
Жилищный кодекс РФ	Ст. 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152, 161

Так как конструкция ТСН появилась сравнительно недавно, она еще вызывает множество вопросов. Стоит заметить, что специального нормативного акта, посвященного ТСН не существует, поэтому, собственникам недвижимости, решившим преобразоваться в этот вид товарищества, необходимо опираться на общую законодательную базу.

Главные отличия ТСН от СНТ

Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.

ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.

Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.

Основные нюансы смены ОПФ

При наличии цели создать товарищество собственников недвижимости вместо СНТ понадобится ознакомиться с правилами и последовательно пройти все этапы. В большинстве случае не нужно вносить глобальные изменения, особенно если устав остается в прежней редакции, а в состав участников не включаются новые лица. Уже имеющиеся правоустанавливающие документы не нужно переоформлять, что заметно упрощает бюрократические процедуры.

Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Согласно закону, любая часть СНТ может выделиться из общего состава. Для этой цели понадобится получить согласие каждого участника или принять решение на собрании. При отсутствии положительного решения члены выделенной части товарищества имеют право обратиться в суд.

Похожие записи:

• Как уменьшить размер алиментов: варианты и методы
• Тарифы страховых взносов с 2023 года
• Как платить налоги в 2023 году и почему платёжек всё ещё несколько