Корректировка на отличие размера площадей. Выпуск 2
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Корректировка на отличие размера площадей. Выпуск 2». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.
II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.
В документе отражены следующие сведения:
- данные об эксперте и заказчике;
- сведения о методиках оценки жилища;
- информация об осматриваемом доме;
- анализ рынка недвижимости;
- выявление рыночной стоимости объекта.
Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:
- документацию на жилье;
- фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
- рыночную цену недвижимости;
- ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).
Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:
- диплом об образовании в сфере оценки;
- документ, подтверждающий членство в СРО;
- страховой полис гражданской ответственности.
Об этажности жилого дома
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости рассмотрело ваше письмо от 05.08.2008 № 1143 и сообщает следующее.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 № 37, к этажам жилых домов относят:
этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).
Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольных этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
В соответствии с формой кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства () в строке «количество этажей» указывается общее число этажей здания или сооружения, отдельно в строке «количество подземных этажей» указывается число подземных этажей (этажей при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения) и уровней в подвале.приказ Минюста России от 18.02.2008 № 32
Таким образом, при указании количества этажей «3» и количества подземных этажей «1» этажность здания будет определяться как разница данных показателей – «2». То есть в рассматриваемом случае объектом недвижимости будет являться двухэтажное здание, что не противоречит определению объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Обсуждение Определения ВС РФ от 08.10.2019 № 74-КГ19-9 о принудительной выплате стоимости доли в праве общей собственности (Кружок гражданского права СПбГУ)
В рамках записи подкастов Кружка гражданского права СПбГУ обсудили Определение ВС РФ от 08.10.2019 № 74-КГ19-9. Это дело посвящено выплате стоимости доли в праве общей собственности.
Фабула дела такова. Наследниками гражданина являются три лица – жена, мать и дочь от первого брака. Доли равные. Жена проживает в г. Санкт-Петербург, мать и дочь – в г. Якутск. Входящие в наследственную массу объекты недвижимости (квартира, земельный участок, дачный дом) расположены в г. Якутск. Жена обращается к матери и дочери с иском «о взыскании стоимости доли в праве общей долевой собственности на имущество».
Краткое изложение моих аргументов (остальное – в видеоролике):
1. Вещь, находящаяся в общей собственности, является объектом обычного права собственности, которое осложнено множественностью субъектов. Качественно каждому сособственнику принадлежит вся вещь в целом (или все вещи в целом). Доля в праве общей собственности – это количественная характеристика, позволяющая определить порядок реализации сособственниками правомочий владения, пользования вещью и порядок распределения между ними плодов, продукции и доходов, а также определить размер части вещи, подлежащей передаче сособственнику при выделе или разделе общей собственности. То есть доля в праве общей собственности определяется в том числе для того, чтобы из общей собственности можно было выйти.
2. С одной стороны, неразумно понуждать субъекта состоять в общей собственности, если он этого не желает. С другой стороны, при выходе субъекта из общей собственности должны быть соблюдены права других сособственников. В связи с этим законодатель предусматривает способы покидания общей собственности одним из субъектов (в частности, возможности продать долю, соблюдая правила преимущественной покупки; выделить долю в натуре).
3. Если у сособственника нет интереса в вещи, он может продать свою долю с соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники препятствуют продаже доли (например, не дают показывать вещь потенциальным покупателям), нужно защищаться. Вопрос о способах защиты права сособственника против других сособственников остается спорным (негаторный иск; иск об определении порядка владения и пользования вещью; обязательственный иск; относительный (не обязательственный иск); иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права и т.п.). Однако это не означает, что такое право нельзя защитить.
В связи с этим применительно к обсуждаемому делу ссылка жены на то, что ей препятствовали в реализации права на продажу доли, мало обоснована. Однако ВС РФ не обращает на это внимания.
4. Если у сособственника есть интерес в вещи, он может потребовать выдела доли в натуре. Если соглашение по этому поводу с другими сособственниками не достигнуто, спор может разрешить суд.
При этом выплата сособственниками стоимости доли допускается тогда, когда по закону нельзя выделить долю в натуре или это повлечет несоразмерный ущерб имуществу. По смыслу п. 3-4 ст. 252 ГК РФ выплата стоимости доли в таком случае допускается при наличии согласия выделяющегося сособственника. Без его согласия выплатить ему стоимость доли можно в судебном порядке тогда, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В данном деле ВС РФ не рассмотрел вопрос о том, возможен ли выдел доли в натуре. ВС РФ просто констатировал, что такой выдел невозможен. Между тем это утверждение спорно хотя бы потому, что суд первой инстанции пишет: «имущество – квартира и дачное строение с земельным участком, со всеми их составными частями, являются едиными объектами, следовательно, соответствуют признакам неделимой вещи, раздел которой в натуре невозможен». Особенно интересен этот тезис в связи с тем, что земельный участок имеет площадь 17000 кв.м.
5. Пассаж ВС РФ о том, что абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ не допускает удовлетворение требования о выплате стоимости доли, если другие сособственники не готовы эту долю принять, на самом деле принадлежит суду первой инстанции. ВС РФ его поддерживает, буквально переписывая текст решения суда первой инстанции. Между тем этот тезис требует дополнительного обоснования со стороны ВС РФ.
Во-первых, потому что он противоречит ранее высказанным позициям ВС РФ (например, из Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).
Во-вторых, потому что в таком случае абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ говорит о купле-продаже доли. А зачем нам дополнительные по отношению к общим правила на этот счет? То есть норма оказывается лишней.
В-третьих, мне близка идея о том, что «в основе права собственника на выдел доли лежит принцип натурального удовлетворения. Следовательно, выплата собственнику компенсации вместо выдела доли в натуре является исключением, а не правилом» (Жученко С.П. «Иски о выделе доли (в праве общей собственности)»). А исключения расширительному толкованию не подлежат.
В-четвертых, очевидно, что суд первой инстанции смешивает правила п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ. Насколько обоснованы выводы, сделанные на основании такого смешения?
6. Конечно, доля жены (1/3) не является незначительной. Доли равные. На это ВС РФ справедливо указывает.
7. Ссылка на солидарное обязательство на стороне матери и дочери в данном деле ошибочна, на это ВС РФ также указывает. Вероятно, суд первой инстанции увидел здесь солидарность в связи с тем, что посчитал имущество неделимым.
Зачем нужна оценка доли в квартире?
Первый вопрос, который возникает в голове у собственника – а зачем проводить оценку долей в квартире? Определим юридические мотивы.
Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.
Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев (ст. 250 ГК РФ).
Зачастую требуется узнать цену, чтобы выкупить незначительную долю совладельца. Типичный пример: группа собственников хочет продать квартиру, но один из них не согласен на сделку – если его процент в общем праве малозначительный, допускается выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
В-третьих, – дарение, обмен, наследование, рента, залог и прочие операции с долями в недвижимости. Оценка нужна прежде всего для расчета госпошлин на подачу иска или регистрации у нотариуса. Например, заверка договора дарения доли в квартире тесно связана со стоимостью имущества. Госпошлина нотариусу оценивается в размере 0,5% от цены квартирной доли. Значит нужно установить точное значение – в противном случае вы переплатите за сделку.
Наиболее распространенные операции с жильем – покупка и продажа. Давайте разберем, как считать цену, на что опираться и как получить цифру близкую к оптимальному значению.
Поправка на площадь земельного участка
Расчет поправки на размер земельного участка
Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в площади земельного участка.
Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке:
1. Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле:
Величина S’ отражает обеспеченность здания земельным участком.
2. Определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между оцениваемым объектом и объектом – аналогом:
где: S’ o — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.;
S’ ai — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м.;
3. Величина корректировки определялась по формуле:
где: СЗУ — стоимость 1 кв. м земельного участка.
Стоимость права аренды земельного участка была определена в разделе «расчет стоимости земельного участка методом остатка» и составила 174694 за 756 кв.м., следовательно, рыночная стоимость права аренды 1 кв.м. = 232 руб.
Расчет величины поправки на разницу в площади земельного участка представлен
III. Общие рекомендации по проведению оценки
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Как производится расчет корректировок при оценке недвижимости?
Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.
Так как элементов сравнения множество, экспертом будут учитываться те, которые влияют на цену наиболее существенно. Поправки могут иметь денежное или процентное выражение.
Оценщик анализирует состояние рынка и корректирующие коэффициенты, а затем вычисляет итоговую стоимость и вносит ее в отчет.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Выявление основных причин расхождения кадастровой стоимости земельных участков с установленным ври 9 с данными рынка Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки
Кадастровая стоимость земельных участков с рассматриваемым видом разрешенного использования по результатам Отчета № 27-НП-2013 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» (далее — Отчет № 27-НП-2013), находящегося в свободном доступе на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр), в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки» 2, утверждена постановлением правительства Хабаровского края от 2 июля 2014 года № 205-пр в диапазоне от 1 100 до 3 600 рублей за один квадратный метр.
Другой причиной может быть отсутствие контакта исполнителя с региональными оценщиками или риелторами, ведь не секрет, что в подавляющем большинстве случаев кадастровая оценка осуществляется силами приезжих специалистов. Важно понимать, что речь идет о земельных участках, рынок которых слабо развит практически на всей территории России. И если современные средства массовой информации (электронные газеты и журналы, специализированные интернет-порталы и т. п.) легко позволяют с высокой степенью адекватности дистанционно осуществить анализ рынка жилья, то в отношении рынка земли, учитывая ограниченный объем информации, сделать это проблематично. Именно поэтому, чтобы избежать критических перекосов при определении укрупненных показателей кадастровой стоимости, сотрудничество с «местными» специалистами просто необходимо.
Корректировка ставки арендной платы для оценки стоимости доходным подходом
| Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1. Ставка арендной платы, руб. | |||
| 2. Местоположение (коэффициент) | |||
| 3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 4. Материалы стен дома (коэффициент) | |||
| 5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 6. Этаж (коэффициент) | |||
| 7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 8. Площадь (коэффициент) | |||
| 9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 10. Планировка (коэффициент) | |||
| 11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 12. Отделка, состояние (коэффициент) | |||
| 13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| 14. Телефон (коэффициент) | |||
| 15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. | |||
| Суммарная корректировка (15/01) | |||
| Вес (от 1 до 3) | |||
| Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц | |||
Пример расчета поправки на местоположение в оценке недвижимости
| Характе-ристики | Оцениваемый объект | Аналоги |
||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
||
| Местоположение Поправка на местоположение | Центр, ул. Черны-шевского | Центр, ул. Пугачева
| ул. Муромская +11% | ул. Малеева +5,3% | ул. Малеева +5,3% | Центр, пр.Ле-нина
|