Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Особенности продажи неприватизированного жилья
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:
- у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
- вы являетесь гражданином Российской Федерации;
- сохранено право на приватизацию;
- есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире
Важно!
Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:
Отрицательные стороны:
- Налог
Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.
- Благоустройство жилья
Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.
- Нецелесообразность приватизации аварийного жилья
Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.
- Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
- У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.
Положительные стороны:
- Собственность
После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.
- Возможность перепланировки
В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.
- Обретение статуса нежилого помещения
Каковы риски данных сделок и как их избежать?
Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:
- учредительную документацию компании;
- документацию на буферный объект;
- доверенность уполномоченного представителя компании.
Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:
- получить сопровождение сделки компетентным юристом;
- передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
- удостоверять договоры сделок нотариально.
Требования и документы
На начальном этапе продажи квартиры необходимо определить её стоимость, собрать документы, заняться поиском покупателя. Важное требование перед оформлением сделки – отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
Перечень документов:
- паспорт собственника;
- паспорта совершеннолетних членов семьи, свидетельства о рождении для детей моложе 14 лет;
- свидетельство о праве собственности, в данном случае документ о приватизации;
- справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
- выписка из лицевого счёта;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
- согласие совершеннолетних членов семьи.
Способ 1. Приватизация квартиры
Самый простой и честный способ продажи. Квартиросъемщик получает отказ от другого человека, прописанного в квартире, и собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявлением о бесплатной приватизации и подает пакет документов, который направляется в местную администрацию.
Срок рассмотрения заявления составляет два месяца. Если муниципалитет принимает положительное решение по заявлению, арендатора вызывают в уполномоченный орган для подписания договора о приватизации. Впоследствии, на основании этого, он должен явиться в Roseleest и заявить о праве собственности на жилье.
После этого квартира может быть продана.
После того как будет найден покупатель, можно начинать приватизацию, но предпочтительнее сделать это раньше и найти покупателя уже сейчас. В этом случае весь процесс полностью прозрачен и законен. В противном случае, если покупатель будет найден на еще не приватизированную недвижимость, то это будет ТРАП.
Договоры о будущих сделках обычно обеспечиваются соглашением о задатке. Однако продавец не имеет права на официальную предоплату, так как недвижимость еще не находится в собственности. Если соглашение о задатке не используется, покупатель не хочет ждать, пока завершится приватизация.
Как понятно, самым главным недостатком такого подхода является его длительность. Рассмотрение заявления местным органом власти длится два месяца, не стоит забывать и о сроках оформления технической документации. Например, на составление технического паспорта может уйти месяц.
Также следует помнить, что продавец должен заплатить подоходный налог, если квартира продается в течение трех лет после приватизации.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартир с долгами по ЖКХ запрещена, поэтому нельзя сначала приватизировать квартиру, а потом искать покупателя. Существует несколько вариантов развития событий, поскольку возможна фактическая продажа квартиры с долгами.
- Покупатель вносит залог, который оплачивает долг по ЖКХ, после чего недвижимость приватизируется и продается.
- Если продажа осуществляется через профессию, приватизированный счет переводится на фактического покупателя, а сумма задолженности вычитается из цены недвижимости.
- В случае обмена на дополнительные платежи со стороны покупателя, долг по «совместному обслуживанию» также погашается путем предоплаты.
Этап №1 — Проконсультироваться с муниципалитетом
Термин «муниципалитет» означает «владелец-собственник». Названия везде разные — жилищный отдел, жилищный отдел местного органа власти и т.д. Полное название и контактные данные местного органа власти указываются в договоре аренды. В качестве альтернативы можно поискать в Интернете.
Регистрация. Регистрация постороннего лица (не родственника родителей арендатора) требует разрешения местного органа власти (владельца), в дополнение к согласию всех совершеннолетних арендаторов. Лицензии требуются для обеспечения статуса резидента. Раздел 70(1) Кодекса гласит. Должно быть прочитано внимательно.
В жилых районах существуют свои квоты на проживание — статья 50 Кодекса Статья 50 Кодекса РФ. Например, в Москве минимальная норма жилья составляет 10 кв. на человека.
— Статья 9, пункт 3, Закон города Москвы от 14 июля 2006 года, 29. В Санкт-Петербурге минимум составляет 9 кв. м.
— Пункт 1, статья 3, статья 407-65 Градостроительного кодекса 19.07.2005.
Например, городской округ находится в Москве. Его площадь составляет 36 кв. м. В нем прописаны три человека. Это означает, что на одного человека приходится 12 кв. м. Городская норма — не менее 10 кв. м на человека. Если прописан еще один человек, то на одного человека приходится 32/4 = 8 кв. м. Это меньше нормы.
Смена жильцов и наличие обязательств. Даже если жилищные стандарты учтены и муниципалитет согласен зарегистрировать человека, он может не дать разрешения на смену жильцов в будущем. Это может быть вызвано рядом причин — Обязательства по коммунальным услугам — новый квартиросъемщик не имеет никакого отношения к квартирам муниципалитета.
В прошлом жилье предоставлялось за услуги. Например, за работу на заводе. Поскольку новый жилец там не работал, он не имеет права на квартиру и не имеет разрешения.
И не важно, что завод уже давно ликвидирован, а квартира передана остальным членам муниципалитета.
Предположим, муниципалитет не дает разрешения только потому, что на доме и общине висит долг. Здесь есть два варианта — «бороться» или платить. Первый вариант не работает.
Согласно разделу 83 (1) (4) Жилищного кодекса и коммунальных услуг, муниципалитет может отказаться платить. Согласно статье 83 (4), муниципалитет может расторгнуть договор аренды и вызвать вас в суд, если вы задолжали более шести месяцев. Таким образом, этот пункт может угрожать вам.
Рекомендуется оплатить долг.
Вы можете получить деньги в качестве задатка от покупателя. Теоретически, вы можете подписать соглашение о задатке с пунктом о том, что вы должны использовать эти деньги для оплаты долга. В противном случае продавцу придется выплачивать вам деньги дважды.
Однако в случае судебного разбирательства задаток без предпродажного соглашения признается судом как авансовый платеж. Кроме того, поскольку в системе нет сделок купли-продажи, не исключены и предыдущие договоры купли-продажи. Если доказательство подписано с таким пунктом, то в случае судебного разбирательства у покупателя нет никаких гарантий.
Поэтому, повторюсь, согласие на участие в системе дается редко.
Если муниципалитет дал разрешение, можно искать потенциальных покупателей.
Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни
Любой метод продажи неприватизированной недвижимости кажется более сложным, чем стандартный. Есть и другие моменты, которые следует учитывать:
- Буферные предложения часто осуществляются мошенниками. Они продают «буфер» одновременно нескольким людям, и в этом случае у них заканчиваются деньги.
- Пока продавец не покинет ЖКХ, покупатель не сможет там зарегистрироваться.
- Большинство операций требует согласия муниципалитета и членов семьи. Без них такие транзакции незаконны.
- Если заключен договор о предоплате или задатке за неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег в случае расторжения сделки. По закону работодатель не может принимать ни первоначальный взнос, ни предоплату, так как официально дом ему не принадлежит.
Юридическая консультация: каждый факт перевода денег необходимо оформлять квитанциями. Это упростит вам защиту своих прав в суде в случае возникновения спора.
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
Риски и подводные камни при продаже неприватизированной квартиры
Продажа муниципального жилья не подкреплена законом, потому подвергнута большим рискам:
- вариант с обменом может не отвечать всем юридическим требованиям (например, квартира может оказаться в залоге или под арестом, в ней прописаны посторонние граждане и т.д.);
- «буферная» квартира принадлежит агентству и может одновременно использоваться в нескольких схемах, т.е. продана нескольким покупателям сразу. При этом агентство настоятельно просит внести задаток еще до момента совершения сделки и многие соглашаются на это, поскольку продать неприватизированное жилье очень сложно. В итоге может оказаться, что сделка будет признана недействительной, но вернуть задаток уже невозможно;
- еще одним подвохом является необходимость постоянной регистрации в муниципальной квартире. Но до тех пор, пока нынешний жилец не выписался, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости;
- если с квартиросъемщиком проживают несовершеннолетние дети, то продать муниципальную квартиру, минуя этап приватизации, невозможно.
В результате может случиться так, что наниматель останется и без квартиры и без денег. Потому рекомендуется совершать такие действия только в сопровождении с проверенными риэлторами или родственниками. Чтобы свести к минимуму риски попасть к недобросовестному агенту, придерживайтесь следующих простых правил:
- проверьте документы и репутацию агентства по продаже недвижимости, прочитайте отзывы и обратите внимание на количество лет успешной работы на этом рынке;
- не бросайтесь сразу подписывать договор с агентством, особенно, когда вам обещают, что только сегодня и только сейчас действует акция на услуги риэлтора. Помните, что это способ заманить вас к себе, а услуги имеют фиксированную стоимость, которая мало отличается от других агентств.
Покупателю неприватизированной квартиры следует взвесить не только выгоду от сделки, но и возможность впоследствии перевести ее законным путем в свою собственность.
Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?
Справка! Неприватизированное жилое помещение находится в найме у проживающих в нём граждан, что не предусматривает возможность имущественного распоряжения.
Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.
Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.
Причины, побуждающие заключить сделку
Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.
Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.
Продать неприватизированную квартиру
Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.
- право на пользование жильем оспаривается в суде;
- принято решение властями о сносе дома;
- здание требует капитального ремонта;
- запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
- при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
- в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
- дом признан непригодным для проживания.