Продажа доли несовершеннолетнего: где и как оформить сделку?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли несовершеннолетнего: где и как оформить сделку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

— До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.

— От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.

— От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается ограниченно дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

• денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
• родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
• ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Как получить согласие опекунского органа?

1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
2. Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
4. Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

✅ Разрешение, согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Задача опекунского совета – изучить предоставленные сведения и вынести итоговое решение о продаже доли ребенка. Наравне с согласием может последовать и отказ. Поэтому важно разобраться с причинами, которые влияют на вынесение разрешения органа опеки:

Положительные факторы	Отрицательные факторы
Улучшение жилищных условий (например, продажа 1-комнатной квартиры и приобретение 2-комнатной)	Отсутствие доли в альтернативной жилплощади, равно как и несоответствие старой и новой доли (например, продается ½ часть «двушки», а ребенку выделяют ⅓ в «однушке»)
Развитая инфраструктура – наличие скверов, парков, игровых площадок, школ, садиков, больниц, магазинов и др.	Худшие условия для проживания –неисправность коммуникаций, конфликтные соседи
Благоприятная экология – отсутствие вредных выбросов, промышленных объектов, загрязненных водоемов, мусорных свалок	Неразвитая инфраструктура – отсутствие детских площадок, зон активного отдыха, лесных и парковых массивов
Удаленность от развитых центров – комфортно ли добираться до города, ходит ли транспорт, есть ли в семье автомобиль	Новый дом не введен в эксплуатацию (менее 50% готовности)
Повышение доходов в семье – размер заработка родителей, место трудоустройства, распределение финансов на детей	Аварийный или ветхий жилой объект, непригодный для проживания семей с детьми

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

• Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
• Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
• Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
• Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
• Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
• Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?

Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.

Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:

1. Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
2. После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;

ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.

1. Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
2. Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.

Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?

В перечень обязательных документов входит:

• заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);

• свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

• документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

Когда опека может запретить проводить сделку?

В большинстве ситуаций органы опеки и попечительства не препятствуют отчуждению квартиры с долей несовершеннолетнего. Но бывают случаи, когда ведомство вынуждено рекомендовать изменить условия сделки или отказывают в ее совершении. Это случается, когда:

• доля ребенка в приобретаемом помещении меньше, чем в продаваемом;
• покупается новое жилье в новостройке, еще не введенной в эксплуатацию;
• после продажи квартиры полностью, покупается другая с привлечением ипотечного кредита;
• приобретаемая жилплощадь не позволяет проживать ребенку с родителями совместно (слишком маленькая по квадратуре);
• район нового жительства экологически неблагоприятен, в округе нет образовательных и досуговых учреждений для детей;
• усматривается намерение родителей потратить часть вырученных от продажи квартиры средств на приобретение предметов роскоши.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

• недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
• покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
• в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
• инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
• приобретаемое жилье не достроено;
• заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Похожие записи:

• Что нужно иметь в машине для техосмотра в 2023 году
• Как работает налоговый вычет за ипотечные проценты
• Новые выплаты многодетным семьям в 2023 году от 200 тыс. до 1 млн. рублей