Перевод жилого помещения в нежилое в 2023 году: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое в 2023 году: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Довольно распространенное явление, когда первые этажи жилых домов используются в коммерческих целях – под офисы, небольшие магазины или заведения, оказывающие услуги населению. Если у вас появилось желание использовать свое помещение таким образом, его необходимо перевести в нежилой фонд.

Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• план переводимого помещения с техническим описанием;
• технический паспорт помещения;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
• согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
• лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
• нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.

Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.

Проект перевода в нежилой фонд

Если вы ищете коммерческое помещение, это обойдется дешевле, чем покупка готового.

Чтобы помещение получило статус нежилого, вы или ваше доверенное лицо должны выполнить несколько шагов.
Убедитесь, что оно соответствует требованиям.

Нет смысла начинать сбор документов и разрешений, если перевод невозможен по техническим причинам. На одном из этапов процедура будет остановлена государственными контролирующими органами.

Компания СВЗК оказывает услугу по переводу жилого помещения в нежилой фонд.
Вам стоит этим воспользоваться, если вы цените свое время и силы.
Ведь самостоятельное оформление может длиться более 6 месяцев и доставит вам много хлопот.

В то же время наши опытные юристы обеспечат законность процедуры, подготовят полный пакет документов в срок от 4-х месяцев благодаря накопленному опыту и налаженным рабочим связям.

В результате вы получите разрешение на изменение статуса помещения, акт ввода в эксплуатацию и зарегистрированное право собственности, и перевод жилого помещения в нежилое будет реализован.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если:

• Оно расположено на первом этаже.
• В нежилое переводится всё помещение целиком. Не одна комната и не половина.
• В нем есть возможность сделать отдельный вход, а для помещений площадью более 100 кв.м. — еще и запасной выход.
• Дом — не аварийный, не подлежит сносу, капремонту или реконструкции.
• Оно ничем не обременено.
• В нем не зарегистрированы жильцы.
• Перепланировка, которая в нем произведена, была узаконена.

Для начала нужно понять, возможен ли перевод данного жилого помещения в нежилой фонд. В получении статуса нежилого откажут, если помещение:

• располагается выше первого этажа либо над жилым;
• имеет зарегистрированных или постоянно проживающих в нём лиц;
• входит в состав другого жилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое будет невозможен, если оно:

• располагается в аварийных и предназначенных под снос строениях;
• обременено правами третьих лиц;
• невозможно оборудовать отдельным входом.

Мы знакомы с тонкостями перевода жилого помещения в нежилой фонд.

Мы провели множество таких процедур и с уверенностью говорим, что знаем все трудности этого процесса.

Нет нужды изучать все эти сложности — просто обратитесь к тем, кто уже умеет это делать.
К юристам компании «СВЗК».

Условия перевода в нежилой фонд

Переделать жилое помещение под офис, магазин, другой коммерческий объект, можно, если следовать требованиям прописанным в ст. 22 Жилищного кодекса РФ:

• Жилое помещение должно располагаться на первом этаже или выше, но если ниже нет других квартир.
• Есть отдельный вход, либо его возможно организовать, в ходе строительных работ.
• По адресу отсутствуют зарегистрированные лица.
• Собственник вправе распоряжаться квартирой (отсутствуют обременения в виде ареста, ипотеки, арендного соглашения).
• Так охраняются права собственников других квартир, арендаторов, владельцев нежилой недвижимости, находящихся в этом же доме.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Какие документы нужны

Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:

• заявление о переводе помещения;
• документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
• протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД);
• список жильцов, принявших участие в собрании;
• бюллетени участников собрания;
• письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
• проект перепланировки или переустройства помещения.

Дополнительные требования

Одобрение жильцов — это важно, но без одобрения администрации тоже ничего не получится. Перевести в нежилой фонд можно только объект, который находится на первом этаже и при этом изолирован от внутреннего пространства дома, которым пользуются жильцы. Соответственно должен быть отдельный вход со стороны улицы или возможность его оборудовать. Также в помещении не могут находиться никакие постоянные жильцы, а сам объект должен быть чистым с юридической точки зрения — никаких обременений в виде залогов или арестов.

В теории квартира может располагаться и на втором, и на десятом этаже. Единственная проблема — все помещения под ней тоже должны быть нежилыми. По закону такое провернуть можно, но на практике это практически неосуществимо. А ещё перевести квартиру в нежилой фонд можно только полностью — отвести под деловые активности отдельные комнаты и жить в других не получится.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Какие условия следует соблюсти для перевода?

Перед переводом недвижимости из жилой в нежилую, нужно учитывать, что оно должно быть оснащено отдельным входом, который ведет на улицу. Если его площадь составляет более 100 квадратных метров, то следует предусмотреть запасной выход, к примеру, из подъезда дома.

Статья N 22 ЖК РФ запрещает использование помещений нежилого типа, войти в которые можно только через смежное помещение, подъезд или коридор. Допускается перевод квартиры в нежилой статус без отдельного выхода, но только в случае, если он будет создан после окончания процедуры. Зачастую такими помещениями являются квартиры, имеющие окна, выходящие во двор, которые могут впоследствии быть переделаны в выходы.

Перевести в нежилой статус часть квартиры или ее комнату нельзя. В недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд не должно быть зарегистрировано жильцов, а также в ней не должен никто проживать на постоянной основе. Согласно законодательству, прописку в нежилых помещениях иметь нельзя, поэтому перед проведением процедуры перевода помещения в нежилое, оттуда необходимо выписаться. Переводимое недвижимое имущество не должно состоять в залоге и на него не должен быть наложен арест.

Если какое-либо лицо, имеет право требовать жилую недвижимость в качестве погашения долгов, то перевести ее в нежилой фонд не представляется возможным, так как контролирующие организации следят за тем, чтобы недвижимость не смогла стать предметом различных махинаторских действий.

Чтобы провести подобную процедуру в частном доме необходимо собрать документы, подтверждающие собственнические права на недвижимость, а если собственников несколько, то на перевод дома в нежилое состояние следует получить согласие каждого из них.

Если квартира находится не на первом этаже дома, то все располагающиеся под ней помещения также должны быть нежилыми. Перевести жилое помещение в нежилое не удаться, если оно находится в аварийном или подготовленном под снос доме.

Так как в панельном доме не разрешается расширять проемы, ломать стены, крепить оттяжки снаружи, сделать отдельные выходы в помещении не удастся, поэтому и перевести его в нежилой фонд будет крайне проблемно.

Кроме всего перечисленного выше, перевод квартиры из жилого статуса в нежилой, могут затруднить ряд различных ситуаций. Чаще всего они представлены:

• нахождением помещения в доме, являющемся объектом культурной или исторической значимости;
• отсутствием подключения помещения к инженерным коммуникациям;
• неудовлетворительным состоянием помещения и необходимости проведения в нем ремонтно-отделочных работ.

Также владельцу квартиры, который собирается переводить ее в нежилой фонд, следует узнать не состоит ли дом на учете штаба по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям. Если состоит, то это повлияет на стоимость помещения при проведении его проверки экспертами.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

1. Главное требование – наличие отдельного входа.
2. Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
3. Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
4. Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
5. Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
6. Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
7. Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
8. Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

• Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
• Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

1. Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
2. Получение письменного согласия от жильцов МКД.
3. Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
4. Строительные работы в натуре.
5. Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
6. Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник. Арендатор или пользователь не наделяется такими правами.

Процедура перевода практически идентична. Она включает:

1. Заказ проекта перепланировки.
2. Подготовка плана переустройства и других документов.
3. Получение разрешения от уполномоченного органа.
4. Проведение перепланировки.
5. Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
6. Заказ технического паспорта объекта.
7. Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
8. Внесение изменений в Росреестр.
9. Получение новой выписки из ЕГРН.

С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.

Длительность смены статуса устанавливается индивидуально. Основную сложность составляет подготовки и согласование проекта перепланировки и ремонтные работы.

Другие этапы имеют сроки, установленные законом.

Этапы	Сроки
На рассмотрение заявления	45 дней
На подготовку решения	3 дня
На оформление кадастрового паспорта и внесение изменений в Росреестр	20 дней

Похожие записи:

• Как закрыть ИП в 2023 году: пошаговая инструкция, формы документов
• Нужно ли менять доверенность при смене паспорта
• Тарифы страховых взносов с 2023 года