Что лучше договор дарения или купли продажи между родственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше договор дарения или купли продажи между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Какие налоги, если подарить недвижимость родственникам

Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).

Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.

Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).

Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).

В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.

Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).

Чем отличается дарственная от купли-продажи?

Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.

Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.

Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.

Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:

• Государственным служащим;
• Соцработникам;
• Медицинским работникам.

Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.

Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.

Можно ли расторгнуть договор?

Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса. Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.

Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.

Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.

Плюсы и минусы дарственной и купли-продажи между родственниками

Наглядно отразим все стороны сделок в таблице:

1. При дарении.

Плюсы

Минусы

отсутствие налогообложения, если сделка происходит между близкими родственниками; не требует нотариального заверения, если предметом выступает не долевое имущество; объект становится индивидуальной собственностью одариваемого и при разводе не делится между супругами; продать подаренное имущество можно через три года владения; может быть расторгнут, если одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи.

правило отсутствия расчета и уплаты НДФЛ действует только в отношении сделки с близкими родственниками; при продаже ранее трехлетнего срока нахождения в собственности придется уплатить налог 13% со всей суммы сделки за минусом вычета в 1 млн. рублей; можно оспорить в суде и добиться расторжения.

При составлении договора купли-продажи или дарения перечень документов примерно одинаков:

• паспорта обеих сторон сделки (продавца и покупателя или дарителя и одаряемого);
• документы, подтверждающие право собственности на имущество у продавца или дарителя;
• нотариальное согласие супруги (супруга) продавца или дарителя на отчуждение имущества;
• если собственником является несовершеннолетний гражданин, необходимо согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
• платежный документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности;
• документ о наличии близкой родственной связи в случае дарственной, чтобы избежать налогообложения;
• справка о составе семьи.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Прежде че говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.

Договор дарения — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.

Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.

Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность передачи объекта.

Что предпочтительнее?

Как видно из рассмотренных особенностей фиксации договоренностей, выбирать между ними наиболее оптимальную альтернативу следует с учетом разных факторов:

• наличия родственных уз у участников правоотношения;
• давности принадлежности жилплощади продавцу до отчуждения;
• основание получения имущества и пр.

Для наглядности и удобства анализа можно использовать сравнительную таблицу:

Основание для сравнения	Дарение	Купля-продажа
Налогообложение	13% стоимости — при оформлении сделки между чужими лицами	13% полученного дохода, если квартира принадлежала продавцу до 5 лет (возможно использование вычета в размере затрат на приобретение)
Освобождение от НДФЛ	При совершении сделки между родственниками или супругами (взаимозависимыми людьми) — полностью	Только после владения продавцом более 5 лет
Реализация после оформления без НДФЛ	3 года	5 лет
Режим общей совместной собственности супругов	Не распространяется	Распространяется
Преимущественное право приобретения у совладельцев	Нет	Есть
Необходимость получения согласия от совладельцев	Да	Нет

При наличии родства выгоднее оформить дарственную. Фактически необходимо будет заплатить госпошлину за изменение регистрационных данных собственности и получение новой выписки из реестра. На этом можно вздохнуть с облегчением – никаких налогов платить не надо.

Однако, дарение недвижимости родственнику с привлечением нотариуса, приведет к увеличению затрат! Помимо пошлины, придется оплатить услуги нотариуса, чьи цены стремительно растут. Решать вам, но нотариус точно знает, что лучше — дарственные или договоры купли-продажи. Всё-таки не зря гласит пословица «Скупой платит дважды».

Договор дарения заключается при одном условии: если стороны имеют близкие родственные связи (включая усыновленных детей, полнокровных и неполнокровных сестер и братьев).

✅ Дарение или продажа доли: сравнительная таблица

Разобравшись с плюсами и минусами, переходим к сравнительному обзору дарения и купли-продажи.

Для удобства представим основные пункты в таблице:

Объект сравнения	Дарение доли квартиры	Продажа доля квартиры
Кто участвует	Даритель (собственник)/одариваемый (выгодополучатель)	Продавец (собственник)/покупатель
Форма договора	Простая письменная/нотариальная	Простая письменная/нотариальная
Предмет соглашения	Отчуждение доли квартиры на безвозмездной (бесплатной) основе	Возмездная передача квадратных метров в квартире (за деньги)
Права и обязанности сторон	Права и обязанности в пределах сделки	Обширные, самые разнообразные
Расходы и налоги	• обязанность по уплате 13% НДФЛ несет одариваемое лицо (выгодополучатель), однако расходы могут быть переадресованы дарителю, по договоренности сторон; • нотариальный тариф составляет 0,5% от стоимости доли квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.	Расходы несет продавец – в размере 13% от цены отчуждаемого имущества
Участие нотариуса	Обязательна, кроме случаев: • с передачей доли в квартире, если недвижимость в собственности одного человека; • дарения доли детям из совместно нажитой квартиры супругов.	Обязательно
Оспаривание и расторжение договора	Оспорить проще	Труднее, поскольку стороны несут финансовые санкции: неустойка, штраф, проценты

Выбор договора с точки зрения последующей продажи

Последующая продажа автомобиля, это именно та ситуация, которую не учитывают многие продавцы/дарители. Они не задумываются над тем, что в последующем автомобиль придется еще раз продать. И зачастую получается, что последующая сделка требует уплаты большого налога.

Итак, если в ближайшие 3 года машина останется в собственности покупателя/одаряемого, то при последующей продаже этой машины ему не придется платить налог. То есть, если машина передается на длительный срок, то фактор последующей продажи можно не учитывать.

Если же продажа автомобиля возможна ранее, чем через 3 года, то нужно учесть следующее:

Если в текущей сделке был заключен договор купли-продажи, то в последующей сделке можно будет уменьшить налогооблагаемую базу либо на 250 000 рублей, либо на стоимость автомобиля в текущей сделке. То есть, если впоследствии продать автомобиль за ту же сумму, что и в текущем договоре, то налога не будет.

Если в текущей сделке был заключен договор дарения, то в последующей сделке можно будет выбрать один из следующих вариантов:

а) Получить вычет в размере 250 000 рублей.

б) Получить вычет в размере расходов дарителя на покупку этого автомобиля (только при условии, что сохранились документы о покупке автомобиля дарителем).

Примечание. Важно понимать, что воспользоваться можно расходами только предыдущего владельца (дарителя). Если же автомобиль передавался по цепочке из нескольких договоров дарения (или свидетельств о праве на наследство), то использовать вычет не удастся.

Таким образом, с точки зрения последующей продажи договор купли-продажи может оказаться более выгодным.

Процедура дарения жилья не вызывает никаких сложностей и потребует подготовки минимального пакета бумаг. Если особа передает дом по дарственной, налоговый взнос не платится. Полученное право на жилье — это единоличная собственность, которая не делиться при разводе.

При оформлении документов необходимо присутствие двух участников: дарителя и одариваемого. Договор, подписанный двумя участниками можно не регистрировать в гос. реестре, лишь подтвердить нотариально. После оформления сделки следует собрать бумаги для передачи права принадлежности, которые отправляют в Росреестр.

Основной документ, который потребуется при подписании соглашения дарения, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Одариваемый просит выполнить перерегистрацию переходящего права принадлежности на жилье в соответствующих государственных структурах. Даритель пишет заявление о переходе права собственности на жилье. Дополнительно прикрепляет квитанцию об уплате государственного сбора за регистрацию права принадлежности.

В гос. реестр при переоформлении права собственности подают бумаги дарения. Их подписывают все участники соглашения. В гос. регистрацию подают документы в количестве равному участникам сделки, если договор составленный в письменной форме. Дополнительно предоставляют еще один подлинник. Он будет выступать право устанавливающим документом. При этом, в БТИ следует предварительно взять выписку с технического паспорта на жилье.

Если объект недвижимости передают лицу, не достигшему совершеннолетия, дарителю следует предварительно получить разрешение родителей или опекунов на принятие в дар жилья. Разрешение также понадобится, если сделка подтверждена нотариально. При оформлении дарственной у нотариуса проверяют отсутствие запретов на арест или отчуждение недвижимости, отсутствие ипотеки, налогового залога. Если на объект недвижимости наложен арест, то дарственную не оформят. Если за владельцем квартиры числится обременение ипотечным кредитом или налоговыми взносами, сделка будет проведена с согласия держателя ипотеки или налогового органа.

Что лучше: дарственная или договор купли-продажи

Обновлено 03.07.2019

2018-11-07T11:02:47+03:00

Довольно много подводных камней ожидает лиц, обдумывающих вопрос о том, что заключать: договор дарения или купли–продажи. Многие прибегают к поиску квалифицированного юриста, оплачивая Услуги специалиста по довольно дорогому тарифу.

Сегодня даже люди далекие от юриспруденции, могут решить вопрос самостоятельно, разобравшись со всеми возникающими вопросами относительно сложного выбора: что все же лучше дарение или соглашение о купле-продаже.

Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами.

Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки.

Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.

Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.

Многие недоумевают – что выгоднее дарственная или договор купли продажи. И одна, и другая сделка предусматривает наличие правовых отношений сторон, регулируемых и контролируемых ГК РФ, а также другими нормативными и правовыми актами.

Самой актуальной темой считается вопрос цены заключения каждой сделки. Чтобы разобраться, что выбрать – дарственную или договор купли продажи, можно сравнить процесс оформления каждого:

• на момент оформления ни тот, ни другой договор не обязательно подписывать у юриста. Это делается по собственному желанию, но все же является рекомендуемой процедурой. С точки зрения расходов за пользование услугами нотариуса и уплаты государственной пошлины за заверение, нельзя выделить преимущество конкретной сделки, поскольку составить его можно самостоятельно;
• в вопросе осуществления государственной регистрации эти две сделки также равны. Это зависит от предмета соглашения, а не от разновидности;
• иногда нужно уплатить 13% НДФЛ. Исключением являются случаи, если соглашение подписывается между близкими родными. С них снимается обязанность его уплаты. Еще одно отличие касаемо вопроса налогов – при дарении их уплачивает одаряемый, а в случае купли-продажи – продавец;
• имущество по дарственной передается задаром, что выгодно для получателя. Во втором случае оплата обязательна;
• для оспаривания дарственной нужны весомые основания, а при купле-продаже все участники равноправны, поэтому оспорить ее сложно.

У каждого договора есть свои подводные камни.

Если собственник имущества совершенно не обладает никакими юридическими знаниями, то целесообразно обратиться за помощью к специалистам, но это влечет дополнительные расходы.

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
3. Свидетельство о браке, брачный договор;
4. Согласие других сособственников на отчуждение;
5. Оригинал дарственной;
6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

Дарение и купля-продажа

Законами РФ разрешен ряд сделок по передаче прав собственности. Наиболее распространенными считаются реализация через договор-купли продажи и дарение.

Граждане России вправе самостоятельно выбирать вид сделки: дарственная или купля-продажа, плюсы и минусы есть у каждой. Причем касаются они не только финансовых затрат сторон, но и ограничений со стороны законодательных актов.

Определить, что лучше – дарственная или договор купли-продажи можно лишь изучив правила и требования, предъявляемые к каждому виду.

Каждая из рассматриваемых сделок для собственника предполагает отчуждение имущества в сторону другого лица. Разница между подходами существенна, причем роли не играет какое именно имущество передается – движимое или недвижимое.

Главное, что необходимо учитывать сторонам при заключении той или иной сделки – условия. Дарение подразумевает безвозмездную передачу, а при продаже обязательна передача покупателем средств за получаемый объект. Влияет это на необходимость налогообложения первоначального собственника, а также уплату государственных пошлин.

Еще один нюанс – права, которыми наделяются стороны. Серьезные ограничения присутствуют для дарения.

Если сторона, выступающая одариваемой состоит в родственных отношениях с дарителем, но занимает должности в государственных структурах, то такая сделка признается недействительной.

В особенности это касается медицинских и социальных работников, госслужащих. Для сделок купли-продажи подобные ограничения отсутствуют.

Похожие записи:

• Где и как можно получить субсидию на оплату ЖКХ в российской столице в 2023 году
• Можно ли ставить разную резину на переднюю и заднюю ось?
• Пожбезопасность: что делать, чтобы не оштрафовали