01.11.2023

Права жильцов: контроль за капитальным ремонтом дома и его финансированием

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права жильцов: контроль за капитальным ремонтом дома и его финансированием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какими документами следует оформлять ремонт основных средств?

2. Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

3. Как происходит сбор денежных средств на капитальный ремонт

4. Как ускорить процесс начала капремонта

5. Как собственники осуществляют приемку капремонта в многоквартирных домах

6. Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

7. Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

8. Когда уплаченные взносы на КР можно вернуть

9. Объект капитального ремонта

10. Перевод денежных средств со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД

11. Функции регионального оператора

12. Права регионального оператора капремонта

Под ТУКР (технические условия) подразумевается документ, основанный на , вмещающий в себя требования к установлению дефектов здания или сооружения, методы ремонта с целью их устранения, показатели, их дефиниции и прочие нормативы, которым должен соответствовать объект после произведенного капитального ремонта. Типовые условия разрабатываются в НИИ или специализированных государственных центрах.

Урок 1. Как согласовать акты выполненных работ по капремонту

В этом курсе вы изучите два урока. На первом уроке решите, какие нюансы полезно учесть заранее, еще до начала капитального ремонта. Эти действия помогут вам предотвратить возможные претензии от собственников в будущем. Также на уроке вы разработаете алгоритм приемки работ и ничего не упустите.

Во втором уроке рассмотрим ситуацию, когда ответственный собственник отказывается подписывать акт приемки работ по капитальному ремонту. Разберемся, какие действия предпринять и что представить суду в качестве доказательств беспричинного отказа.

Что учесть перед проведением капитального ремонта

Чтобы избежать претензий собственников в будущем, перед проведением капитального ремонта следует учесть пять моментов.

Вынесите вопрос отбора подрядчиков на ОСС. Для привлечения подрядчиков используйтеконкурсные процедуры. Ищите подрядные организации в открытых источниках иизучите их репутационные рейтинги.

2.Подумайте, кто станет представителем собственников.Вы вправе подписывать акты от имени собственников, если они примут такое решение на общем собрании собственников. Но в таком случае к вам могут быть предъявлены требования, связанные с ненадлежащим контролем за качеством работ.

3.Пропишите в договоре управления право конкретного уполномоченного лица на подписание актов приемки выполненных работ и оказанных услуг, сроки и порядок их подписания.

Определите дополнительноеще одного или нескольких собственников, которые могут принять результат работ, если ответственный от имени собственников не явился на приемку или отказывается подписывать акт без указания мотивированных оснований для отказа.
Предусмотрите в договоре управления закрытый перечень оснований для отказа в согласовании выполненных работ, оказанных услуг. Обычно в договоре управления указывают, что отказ должен быть мотивированным и допускается в следующих случаях:

фактически выполненные объемы работ не соответствуют объемам, указанным в актах;
есть замечания к качеству выполненных работ;
выявлены отклонения при производстве капитального ремонта от утвержденной проектной документации.

В ЖК не предусмотрен порядок приемки работ в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД. Поэтому выполненные работы принимайте по правилам, которые предусматривают ВСН 42–85Р.

***

Как организовать приемку работ по капитальному ремонту

Чтобы избежать проблем и споров проводитеприемкуработ по заранее разработанному плану. Возьмите за основу наш план, так вы точно не упустите главные моменты.

Дождитесь уведомления от подрядчика об окончании работ по капитальному ремонту МКД и подготовке объекта к сдаче.

Осмотрите объект ремонта совместно с членами комиссии. Для этого назначьте дату осмотра и пригласите всех представителей. В ее состав комиссии входят представители:

собственников;
управляющей МКД организации;
регионального оператора, если он выступает заказчиком работ по капремонту;
органов местного самоуправления;
проектной организации и строительного надзора.

Выслушайте все возражения от представителей, отметьте все недостатки или недоработки. Если возражений и недостатков нет, переходите к подписанию акта приемки работ.

Если обнаружили недостатки работ, составьте дефектный акт. Отразите в акте сроки выполнения работ над ошибками. Когда дефекты будут устранены, проведите повторный осмотр объекта ремонта. Таким образом работы будут выполнены должным образом, и вы потом не получите претензии от собственников.

Подпишите акт приемки работ и передайте его на подпись остальным членам комиссии.Акт составляет подрядчик после осмотра объекта капитального ремонта с членами комиссии.Акты выполненных работ нужны для подтверждения, что работы по капитальному ремонту выполнены качественно и в срок, а также для расчетов по договорам с исполнителями или подрядчиками. Например, чтобы оплатить работы и услуги со спецсчета.

Акт приемки не предоставляется при выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем 30 процентов от стоимости таких услуг и работ по договору (ст. 177 ЖК).

***

После того, как акт подписан, направьте в банк уведомление о перечислении вознаграждения подрядчику со специального счета. К уведомлению приложите копию акта приемки.

Что делать при отказе собственника принять результаты

Если вы – заказчик работ, впервую очередь попытайтесь договориться.Проведите переговоры с представителем собственников.Выясните, почему он не согласен с результатами ремонта. Если причины обоснованы составьте дефектный акт и установите подрядчику сроки для исправления недочетов.

В случае если регоператор – заказчик работ, отказ собственников помещений от приемки работ не должен влиять на ваше решение.

Подпишите акт приемки от имени своей организации, если капитальный ремонт выполнен качественно.

Если выявили недостатки – составьте дефектный акт и согласуйте сроки устранения нарушения с регоператором и подрядчиком.

Как оформить акт приемки без подписисобственников

Если отказ собственника не аргументирован, подпишите акт без его участия или попросите другого собственника поучаствовать в приемке работ. Такая замена не решит проблему отсутствия уполномоченного представителя, но суд зачтет ваши попытки как доказательство того, что вы приняли все возможные меры.

Приемку признают законной, если отказ не обоснован и работы выполнены без дефектов. Такой порядок сдачи-приемки работ отражен в части 4 статьи 753 Гражданского кодекса.

В следующем уроке подробно разберем, как оформить акт приемки, если собственник отказывается его подписывать.

Главное в уроке:

Перед проведением капитального ремонта учтите пять моментов, чтобы избежать возможных претензий собственников в будущем.
Разработайте план процедурыприемки работ по капитальному ремонту.
Приемку признают законной, если отказ собственника не обоснован и работы выполнены без дефектов.

Какими документами следует оформлять ремонт основных средств?

Предприятие собирается ремонтировать основные средства. Как это документально оформить, чтобы подтвердить расходы в бухгалтерском и налоговом учете? Обязательно заполнять типовые формы? Или можно использовать для оформления самостоятельно разработанные документы?

Бесплатная юридическая консультация:

Текущие ремонты ОС нужны для поддержания объекта в рабочем состоянии, устранения мелких неполадок и замены отдельных изношенных деталей.

При капитальном ремонте объем работ намного больше: например, осуществляют полную разборку агрегата, замену изношенных деталей, узлов оборудования. Если это здание, могут менять конструкции, инженерные системы. По сравнению с текущим ремонтом капитальный ремонт является более сложным.

Работы по модернизации, достройке, реконструкции ОС, приводящие к увеличению первоначально ожидаемых выгод от их использования или срока полезного использования, называются улучшениями ОС. Такие улучшения требуют вывода объектов из эксплуатации на время проведения работ, который оформляется приказом. Кроме того, ремонт может проводиться силами самого предприятия или с привлечением подрядчика (сторонней организации). От этого тоже зависит набор оформляемых документов.

Прежде чем начать ремонт, объект осматривают. На основании осмотра составляются ведомости дефектов (дефектный акт, дефектная ведомость) отдельно на каждый объект, подлежащий ремонту (текущему или капитальному). Ведомости дефектов оформляет механик (электрик или другой компетентный специалист) подразделения предприятия. В такой ведомости указывается объем и характер работ, наименование деталей, требующих замены. На основании такой информации предприятие имеет возможность рассчитать стоимость ремонтов, а также проконтролировать объем выполненных работ и списанных материалов.

Перед тем как непосредственно переходить к проведению ремонтных работ, учреждению следует определить, к какому типу будут относиться выполняемые работы: к капитальному (текущему) ремонту или реконструкции. Ведь в случае неправильной квалификации работ и оплаты не того вида расходов учреждение может быть привлечено к ответственности за нецелевое использование средств.

Для этого необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, регламентирующим деятельность в области строительства, так как действующее бухгалтерское и налоговое законодательство не содержит определений указанных понятий.

В соответствии с п. 3.8 МДС 81-35.2004 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Для справки: предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

В ходе анализа приведенных определений можно сделать вывод, что при текущем ремонте можно проводить только незначительные работы, следовательно, все основные работы должны выполняться при капитальном ремонте. Например, частичный ремонт кровли с учетом незначительности материальных и трудовых затрат будет являться текущим ремонтом, а сплошная смена или замена всех видов кровли – капитальным.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ . Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт — входят в структуру платежа за жилые помещения. уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18 . Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Как происходит сбор денежных средств на капитальный ремонт

Для проведения капитального ремонта домов необходимы дополнительные финансовые средства. Поэтому, собственники жилья обязаны выполнять свои обязательства, в частности, выплачивать взносы на капремонт. Как определяются взносы собственников и как проводится набор денежных средств?

Капитальный ремонт – это серьезное мероприятие, которое не проходит без финансовых затрат. Поэтому каждый дом, у которого есть потребность в капремонте, должен определить сумму необходимых средств и планируют расходы, учитывая выводы инженерной экспертизы, выбранных материалов и другие детали.
Капремонт входит в обязанности оператора, который ответственен за обслуживание дома. Оператор обязан рассчитывать плату собственников на уровне, которое разрешено законодательством.
В случае неуплаты взносов по капремонту, собственники могут быть привлечены к ответственности за несоблюдение своих обязательств.
Кому полагаются льготы по выплате взносов? Малообеспеченные собственники могут получить льготу на проведение капитального ремонта. Для этого должны быть выполнены определенные требования – определенный доход на человека, наличие категории нуждающихся в жилье и проч.
Оператор и собственники помогают контролировать проведение капремонта и участвуют в формировании бюджета. Перед тем, как начать ремонт, необходимо пройти процедуру сертификации, получить необходимые субсидии и оценить план работ.
Это право граждан позволяет им участвовать в управлении многоквартирными домами, определять порядок их работы и обеспечивать исполнение своих прав и обязанностей.

Как ускорить процесс начала капремонта

Если вашего дома нет в региональной программе, то придется провести процедуру постановки через управляющую компанию либо самостоятельно. Проведите собрание, оповестите управляющую компанию о решении, после чего информация отправится в местную администрацию. Уточните сумму накоплений и дату последнего ремонта. Если денег на вашем счете достаточно, то дом поставят на очередь и составят смету.

Собственники могут принять решение о преждевременном капитальном ремонте, при достаточном количестве средств на счету или других источниках финансирования. В соответствии со ст.189 ЖК РФ собственники могут принять решение о проведении капремонта в своем доме раньше установленных сроков, в частности по отдельным видам работ.

Если вы используете счет регионального оператора, то нужно обратиться в управляющую компанию с обоснованным предложением о переносе сроков капремонта для конкретного дома на более ранний срок. Для этого необходимо предоставить справки о техническом состоянии дома. Если средств на счете регионального оператора будет достаточно для внепланового ремонта вашего дома, то региональную программу скорректируют. В случае нехватки средств рассматривается вариант займа или кредита при содействии и поддержки УК.

Для справки: предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Как собственники осуществляют приемку капремонта в многоквартирных домах

Как правило, фонд средств на реализацию капремонта формируется на счете регионального оператора. Сбор средств происходит в виде ежемесячного платежа в коммунальных квитанциях. Любой собственник квартиры в доме вправе обратиться в банк или к владельцу спецсчета, чтобы получить информацию о текущих финансовых операциях. А вот изъять деньги со счета жилец многоквартирного дома не сможет даже в случае переезда. Средства могут расходоваться лишь на осуществление капремонта или целевой кредит.

При приемке оценку технической стороны ремонта осуществляют специалисты строительного контроля. Представитель собственников в свою очередь вправе оценить визуальную составляющую капремонта, в том числе отсутствие повреждений общего имущества и кровли, аккуратность исполнения, отсутствие преград для перемещения жильцов.

Если к исполнению капремонта есть претензии, их нужно зафиксировать в письменном виде при участии регионального оператора. Затем для исправления замечаний назначаются срок и порядок приемки.

На оказанные услуги и выполненные работы устанавливается гарантия сроком не менее пяти лет с момента подписания акта приемки.

Кроме того, с 1 марта вносятся изменения в правила выдачи выписки из ЕГРН. По новым правилам получить полные данные об объекте недвижимости теперь можно будет лишь с согласия собственника.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Если МКД был включен в региональную программу капитального ремонта на момент ее размещения в системе ГИС ЖКХ, то первый раз собственники должны уплатить взнос на КР по истечении срока, установленного законом субъекта РФ.

ЖК РФ (п. 3 ст. 169) дает право властям региона установить такой срок в пределах от 3 до 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем официальной публикации программы.

Если же речь идет о новостройке, то есть о доме, который был сдан в эксплуатацию после официальной публикации региональной программы и добавлен в нее при актуализации сведений по итогам какого-либо года, то собственники в первый раз заплатят взнос через 5 лет после включения МКД в программу (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ).

Когда уплаченные взносы на КР можно вернуть

В соответствии с п. 2 ст. 174 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу, средства ФКР, за вычетом сумм, потраченных ранее на капремонт этого дома, и сумм, израсходованных на его снос, подлежат распределению между собственниками пропорционально размеру уплаченных ими взносов.

Аналогичным образом распределяются и возвращаются средства из фонда капитального ремонта, сформированного собственниками дома, расположенного на земельном участке, который изымается для государственных (муниципальных) нужд.

Обратите внимание: право владельца помещения в МКД на долю денежных средств, хранящихся на спецсчете, следует судьбе права собственности на это помещение. То есть при продаже квартиры владелец не может претендовать на возврат взносов, уплаченных им за все время владения этим объектом недвижимости.

Кроме того, при переходе права собственности на квартиру — к новому владельцу также переходит и задолженность по взносам на КР, своевременно непогашенная предыдущим собственником.

Объект капитального ремонта

Для чтобы разобраться в специфике капитального ремонта, прежде всего, потребуется определить заказчика, эксплуатирующую организацию и принимающую сторону для оформления и приёмки актов выполненных работ. Эксплуатирующей организацией выступает управляющая компания, которая будет продолжать управлять МКД после капитального ремонта по договору с собственниками помещений.

Объектом капитального ремонта выступает не весь дом целиком, а один или несколько видов работ, проводимых в отношении общего имущества в МКД. Напоминаем, что капитальный ремонт проводится без расселения жильцов.

Статья 166 Жилищного кодекса определяет перечень работ и услуг по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД. К ним относятся ремонтные работы и замена следующих конструктивных элементов дома:

внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
лифтового оборудования и шахт, которые признаны непригодными для эксплуатации;
крыши;
подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в МКД;
фасада;
фундамента.

Перевод денежных средств со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД

Мы уже рассматривали данный вопрос подробно в статье Создание спецчёта капитального ремонта для МКД. Поэтому вновь останавливаться и дублировать этот вопрос не будем. Хочется лишь отметить, что во многих субъектах РФ срок перехода со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД сократили с 2 лет до 6 и 12 месяцев.

Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 1 года в следующих регионах и городах:

Санкт-Петербург
Республика Карелия
Тульская область
Приморский край
Новосибирская область
Челябинская область
Республика Саха (Якутия)
Костромская область
Омская область
Алтайский край
Ненецкий автономный округ
Томская область (с условием)
Кировская область
Челябинская область
Ханты-Мансийский автономный округ

Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 6 месяцев в следующих регионах и городах:

Москва
Пермский край
Калининградская область
Астраханская область
Мурманская область
Псковская область
Саратовская область

Это были основные особенности проведения и оформления капитального ремонта, которые следует знать и помнить управляющим компаниям. Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться за помощью к нам.

Мы помогаем управляющим компаниям вносить сведения на Реформу ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда готовы и рады вам помочь!

Функции регионального оператора

Региональный оператор капремонта — юридическое лицо, созданное в форме фонда, для организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он формируется субъектом РФ и работает на его территории.

Функции регионального оператора капремонта описаны в ст. 180 ЖК РФ , это:

сбор взносов на капремонт,
открытие спецсчетов и совершение операций по ним,
роль технического заказчика работ по капремонту,
финансирование расходов,
работа с местными властями.

Раздел IX, а касается он организации проведения капитального ремонта , с завидной регулярностью координируется законодательством. Последние изменения были внесены в конце прошлого года Федеральными законами N 176 и N 355 .

Относятся они и к деятельности регионального оператора по капремонту. Система должна работать без перерывов, чтобы:

операторы выполняли обязательства перед собственниками МКД,
в случае утраты средств собственникам выплачивалась компенсация,
при прекращении работы регионального оператора собственникам возвращали их деньги.

Начиная сотрудничество с фондом капитального ремонта, собственники тщательно изучают обязанности регионального оператора. И их немало.

Права регионального оператора капремонта

Перейдём к правам регионального оператора капремонта и ответим на вопросы нашего читателя: должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт?

Это не входит в его обязанности, но работа с должниками и начисление пеней — право регионального оператора.

Право начислять пени собственникам, которые несвоевременно или не в полном размере уплатили взносы на капитальный ремонт , установлено п. 4 ст. 181 ЖК РФ .

Обратите внимание, если фонд капремонта сформирован на счёте регионального оператора, взысканием задолженности занимается региональный оператор. Если же владелец спецсчёта (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ) — ТСЖ, ЖК или ЖСК, долги будет взыскивать соответствующая организация.

В заключение приведём пример из свежей судебной практики, доказывающий, что региональные операторы капремонта могут работать с должниками, и весьма успешно. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2016 N 10АП-10149/2016 по делу N А41-15613/16 : региональный оператор подал иск в суд о взыскании задолженности по уплате взносов за капитальный ремонт.

Иск был удовлетворен частично, так как суд обосновал вывод о том, что расчёт капитальных взносов за 2014 г. должен быть произведен с 01.09.2014 по 31.12.2014, а не с 30.05.2014, как это сделал региональный оператор.

Однако задолженность по уплате взносов в сумме 211 253 рубля 24 копейки и расходы на государственную пошлину в размере 5 863 рубля вернуть удалось.

Не стесняйтесь, присылайте нам вопросы и предложения, по самым интересным мы обязательно напишем статью.