Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Требования к новому жилью

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом.

Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать.

А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Что такое материнский капитал

Это деньги, предоставляемые государством семье безвозмездно. С его помощью, в том числе, можно улучшить свои жилищные условия.

Деньги могут получить как женщины, так и мужчины при соблюдении следующих условий:

• женщина родила (усыновила) первого ребёнка, начиная с 01.01.2020 года;
• женщина родила (усыновила) второго ребёнка, начиная с 01.01.2007 года;
• женщина родила (усыновила) третьего ребёнка или последующих детей, начиная с 01.01.2007 года, если ранее она не получала сертификат;
• мужчина является единственным усыновителем первого ребёнка, ранее не получал сертификат (если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 01.01.2020 года);
• мужчина – единственный усыновитель второго, третьего или последующих детей (если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 01.01.2007 года);
• мужчина воспитывает второго, третьего или последующих детей, рождённых начиная с 01.01.2007 года, является их отцом (усыновителем), а мама, не имевшая гражданства РФ, умерла;
• мужчина воспитывает первого ребёнка (рождённого начиная с 01.01.2020 года) и является его отцом (усыновителем), а мама, не имевшая гражданства РФ, умерла.

В 2023 году размер господдержки увеличился. При рождении первого ребёнка материнский капитал составляет 586 947 рублей, а при рождении второго – 775 628 рублей. Если семья ранее уже получила сертификат на первого ребёнка, размер выплаты составит 188 681 рубль. Федеральным законом предусмотрены случаи, когда можно направить помощь от государства на улучшение жилищных условий.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.

Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.

При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.

Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.

Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.

Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.

Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:

1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;

2) снять обременение;

3) произвести выделение долей;

4) получить одобрение ООиП;

5) оформить сделку.

Условия продажи квартиры с материнским капиталом

Квартира с вложенным материнским капиталом подлежит продаже в следующих случаях:

Продажа квартир с материнским капиталом: условия
1	Есть регистрация жилья в Росреестре.
2	Условия жизни несовершеннолетних после продажи недвижимости не ухудшатся, и доли в новом жилье не окажутся меньше.
3	Жилье переоформлено в общую собственность по долям.
4	Получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями детей.

Варианты отчуждения недвижимости

Продажа квартиры или дома с материнским капиталом предусматривает гарантию соблюдения интересов ребенка в жилищном вопросе. Чтобы получить одобрение опекунского совета можно использовать следующие варианты:

1. Продать квартиру с материнским капиталом, заключив предварительное соглашение на приобретение другого жилья. При этом интересы детей не должны ущемляться, они должны быть обеспечены равноценной частью с такими же благоустроенными условиями.
2. Компенсировать стоимость доли. С этой целью открывается для ребенка счет в банке, и перечисляются денежные средства равнозначные стоимости детской части.
3. Оформить часть в жилье дедушки или бабушки.

Можно ли и как продать дом, купленный на материнский капитал

При продаже недвижимости запрещено ухудшение условий проживания детей

• заявления, которые в письменном виде составляются обоими родителями, в случае их отсутствия заявление пишет законный представитель детей, а также прилагает документы причины отсутствия родителей (свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав и т.д.)
• если родители находятся в законном браке, то документ, который подтверждает этот факт
• если ребенок достиг 14–летнего возраста и не желает продавать долю дома или оформлять сделку купли–продажи, то он должен составить письменное заявление
• документы, которые удостоверяют личность родителей
• свидетельства о рождении детей
• каждый собственник жилья, который достиг 18 – летнего возраста, должен письменно написать расписку о том, что он согласен на продажу данной жилой недвижимости
• документы, которые являются подтверждением права собственности на продаваемый объект недвижимости
• документ из БТИ, в котором указана площадь, план и стоимость объекта недвижимости
• выписки о состоянии лицевого счета объекта жилой недвижимости
• справки, в которых указан факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам

Гражданский супруг, даже в том случае если он приходится биологическим отцом кого-то из детей, не имеет права претендовать на долю дома или квартиры, которые были приобретены с помощью средств материнского капитала. Поэтому, дети, в первую очередь, включаются в состав собственников недвижимости.

В целом продажа будет осуществляться точно так же, как продавался бы объект, которым полностью или частично владеет несовершеннолетний (т.е. он является собственником всей квартиры или его части). Продавцом в сделке выступает:

1. Законный представитель, который действует от имени и в интересах несовершеннолетнего (если собственником выступает ребенок).
2. Или сам родитель, если собственником по документам является именно он.

Любая операция с квартирой или домом проводится законными представителями (родители, приемные родители или опекуны) только по согласованию с органами опеки. Опека должна принять положительное решение относительно разрешения сделки. Для этого представители органа должны убедиться в том, что в результате условия жизни ребенка как минимум не ухудшаются:

1. Площадь должна соответствовать санитарной норме – не менее 6 м² на 1 человека. При этом семья, состоящая из 3 членов, должна проживать в квартире, площадь которой минимально составляет 48 м².
2. В большинстве случаев доля нового объекта не должна быть меньше старого. Однако из этого правила существуют свои исключения. Если, к примеру, из старого дома семья переезжает в новостройку, это является очевидным улучшением жилищных условий.
3. Место проживания должно иметь все коммунальные удобства: сети водопровода, канализацию, центральное отопление, электроснабжение.
4. Рядом с новым домом находятся все основные объекты социальной инфраструктуры – прежде всего, детские сады, школа, больница, учреждения дополнительного образования, организации детского досуга и т.п.
5. Если речь идет о переезде в другой район или в другой субъект, учитываются не только социально-экономические показатели территории, но и медицинские показания и противопоказания ребенка.

Таким образом, перед совершением сделки продавец должен как минимум подобрать обменный вариант, условия проживания в котором такие же или лучше (по сравнению с прежней квартирой). После этого гражданин обращается за разрешением в органы опеки. Если оно будет получено, можно осуществлять сделку, как и обычную куплю-продажи недвижимости.

Если квартира в ипотеке

Даже в этом случае продажа возможна, хотя процедура неизбежно усложнится и затянется во времени. В целом порядок будет точно таким же, но в сделке будет участвовать три стороны (добавляется сторона банка). Именно согласие банка (наряду с согласием опеки) и понадобится, чтобы осуществить такую операцию, как продать квартиру, купленную в полном объеме или частично на материнский капитал.

Банк будет принимать решение по своему усмотрению и не обязан раскрывать мотивы отказа. Как показывает практика, возможны 2 варианта положительного исхода ситуации:

1. Покупатель берет на себя обязательство полностью и сразу погасить весь долг по ипотеке (тело долга, все банковские проценты на день сделки и пени, неустойки, штрафы за просрочку в случае наличия таковой).
2. Покупатель берет на себя обязательства по погашению долга в течение определенного срока. По сути, речь идет о том, что покупатель переоформляет ипотечный кредит родителей на себя

Таким образом, согласие органа опеки потребуется в любом случае. А согласие со стороны банка – только в тех ситуациях, когда квартира в ипотеке.

Похожие записи:

• Изменения в отчетности с 2023 года
• Выселяют из служебной квартиры (а могут ли и за что)?
• Исправление ошибок в учёте — взгляд аудитора